Gestion opérationnelle

Des solutions émergent, comme en témoignent nos experts.

Dirk Kintzinger,

Directeur-adjoint du Fonds du Logement

« Notre service de gestion du patrimoine compte une soixantaine de collaborateurs. Nous avons un call center, disponible 24h/24 et 7j/7, qui gère les appels en journée et est relayé par un prestataire externe la nuit. Une permanence est assurée en cas de problèmes nécessitant une intervention urgente. Nous disposons également d’une Gestion Technique Centralisée permettant de diagnostiquer à distance les équipements (chauffage, ventilation, ascenseurs, télécoms, etc.). Une trentaine d’installations y sont connectées.

Lorsqu’un logement se libère, il est rénové énergétiquement et équipé de systèmes de comptage d’énergie et des fluides. Lors de l’état des lieux entrant, un agent accompagne le locataire pour lui expliquer comment fonctionne le logement, ce que représente un kWh d’électricité ou un m³ d’eau, et le sensibiliser sur ses consommations énergétiques. Une société partenaire assure ensuite la lecture à distance des compteurs de chauffage et d’eau, tandis que le locataire gère directement son contrat d’électricité avec un prestataire de son choix.

Nous intégrons les besoins et retours des locataires dans notre approche grâce à nos agents de proximité. Régulièrement présents dans nos résidences, ils recueillent leurs demandes, les aident à résoudre leurs problèmes et à retrouver des conditions de vie normales.

L’une de nos priorités est d’éviter la précarité énergétique de nos locataires. Sachant que les charges liées à la consommation énergétique représentent souvent une part plus importante de leurs dépenses que le loyer lui-même, nous mettons en place des mesures pour les aider à réduire leur consommation et leurs coûts. Cet accompagnement est essentiel pour nous aussi, car si les locataires rencontrent des difficultés à payer leurs charges, cela peut avoir un impact financier sur notre gestion. Nous veillons donc à trouver un équilibre entre performance énergétique et confort ».

Alexis Sikora,

Directeur de l’IFSB

« Sur nos deux bâtiments, le constat est le même : lors de l’exploitation, les consommations énergétiques ne sont pas en phase avec ce qui avait été établi lors de la conception. Le problème est qu’on manque de données de monitoring pour atteindre nos objectifs de réduction de l’impact environnemental, ce qui peut rendre la gestion de ces bâtiments assez frustrante, car cela nous place dans une logique de réaction au cas par cas, alors que nous aurions besoin d’une approche structurée et de plans d’action clairement définis. »

Mehdi Halal,

Gérant chez BIM Consult

« 80 % des données collectées au fil d’un projet restent inexploitées, car elles sont dispersées ou perdues. Face à cette montagne d’informations chaotique, on perd du temps, de l’efficacité et on a du mal à prendre des décisions. La clé, c’est la maquette numérique car elle détient toute l’information du projet, mais cette information doit être exploitable, donc structurée. C’est là qu’intervient l’intelligence artificielle. Notre rôle, en tant qu’humains, est d’organiser ces informations et de les fournir à l’IA, qui en extraira celles dont on a besoin. »

Aurélien Walter,

Facility Manager à l’IFSB

« Une contrainte dans nos métiers est le nombre croissant d’interfaces. Le fait d’aller chercher manuellement les données sur divers supports est chronophage et rend le quotidien complexe. À terme, nous envisageons de mettre en place un Building Operating System qui centralisera toutes les données et sera, en quelque sorte, le cerveau du bâtiment. Ce système présente aussi un avantage en matière de mesure des consommations énergétiques, car on peut y intégrer certains compteurs, sans nécessiter de lourdes modifications dans la GTC. »

Julien Nisi,

Ingénieur énergéticien chez COCERT

« Si on compare les valeurs de référence en matière de consommation de chauffage et d’électricité - donc les valeurs estimées par le certificat de performance énergétique - avec les valeurs spécifiques qui ressortent de l’audit énergétique, on note un écart abyssal entre les deux. Ceci s’explique par le fait que l’audit énergétique consiste en une étude approfondie qui se réfère à l’usage réel, alors que le CPE se base sur un scénario réglementaire. »

Stephen Pluquin,

Innovation Project Manager chez Neobuild

« Si nous voulons des bâtiments respectueux de l’environnement, il est essentiel de garantir aux personnes qui y vivent un environnement intérieur qui contribue à améliorer le bien-être et à réduire allergies et problèmes respiratoires. Les systèmes de ventilation dont sont équipés les bâtiments passifs pour renouveler l’air ont un impact direct sur la qualité de l’air intérieur, donc sur la santé des occupants. Une étude réalisée pour la Commission européenne a souligné l’importance de l’inspection de ces systèmes. »

Joffray Klorek,

Responsable du développement commercial chez Samsic Luxembourg

« Nos missions sont alignées sur notre stratégie RSE. Nous intervenons sur plusieurs volets du facility management, mêlant soft et hard services, avec une attention particulière sur la gestion des déchets, la décarbonation, la digitalisation et la santé des occupants. Cela se traduit par la réduction des déchets à la source, leur tri et leur valorisation, l’optimisation logistique, et l’implication des utilisateurs. Côté performance énergétique, nous exploitons des données issues des systèmes GTC/ BMS ou de capteurs qui permettent d’identifier les dérives et d’optimiser les consommations, même dans des bâtiments anciens. Nous recommandons aussi des équipements basse consommation et des solutions pour une mobilité plus verte, comme des bornes de recharge électriques. En ce qui concerne la qualité de l’air intérieur, nous encourageons par exemple l’utilisation de produits d’entretien non nocifs. »

Propos recueillis par Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Interview de Bruno Renders, Administrateur et Président du CNCD (Conseil national pour la construction durable).

Quand on parle des émissions carbone d’un bâtiment au cours de son cycle de vie, on distingue les émissions incorporées liées à la fabrication, au transport, à l’utilisation et à l’élimination des matériaux de construction et les émissions opérationnelles liées à l’énergie et l’eau consommées lors de l’utilisation du bâtiment. Y a-t-il un lien entre les deux ? Et quel est-il ?

Il y a un bien évidemment lien entre les deux. Par exemple, en remplaçant des matériaux inertes comme des tuiles ou des bardages de façade par des matériaux actifs, producteurs d’énergie, comme du BIPV (Building Integrated Photovoltaic), on a un double effet : sur le carbone incorporé et sur le carbone opérationnel. C’est toute la différence avec le BAPV, Building Applied Photovoltaic, qui consiste à superposer des matériaux. Typiquement, on vient fixer une sous-structure avec des panneaux photovoltaïques sur une toiture en tuile ou en zinc. C’est sans nul doute une excellente approche en termes de production d’énergie renouvelable mais, d’une certaine manière, un non-sens en termes d’écocircularité, avec une consommation de matières qui peut être optimisée.

En amont de l’obligation de construire des bâtiments de classe A introduite au Luxembourg le 1^er janvier 2017, nous avons beaucoup travaillé sur l’efficacité énergétique des bâtiments, en réduisant au minimum les besoins en énergie et en privilégiant les énergies renouvelables. Au Luxembourg comme dans d’autres pays, nous avons misé sur l’électrification et sur le remplacement des installations de chauffage à base d’énergie fossile par des pompes à chaleur alimentées, si possible, par une énergie verte. Intégrer des solutions techniques dans les matériaux, comme avec le BIPV, permet d’aller encore plus loin : les bâtiments peuvent désormais produire plus que ce qu’ils consomment.

Le BIPV a un rendement moindre par rapport aux panneaux de toiture (12 et 19 %, contre 20 à 22 %), avanceront certains détracteurs…

Ce n’est pas la même technique. On compare des pommes avec des poires. Ce qu’il faut comparer, c’est deux gammes de pommes : c’est-à-dire le panneau BIPV avec le panneau de bardage qu’il remplace en alu, acier, verre ou même en bois - un matériau décarboné mais qui produit zéro énergie. Ce qu’il faut comparer aussi, c’est le coût de l’utilisation de ce panneau par rapport à celui du retrait de l’ancien. On soustrait donc le coût de la façade initialement prévue dans le bâtiment, tout en conservant la sous-structure.

Le but est d’arriver à ce que les bâtiments non plus simplement consomment zéro ou quasi zéro énergie, mais qu’ils en produisent, et qu’on puisse la stocker pour en autoconsommer le maximum et partager le surplus de production. La valorisation des surfaces disponibles « inertes » en surfaces de production « actives » est donc une piste d’optimisation des émissions opérationnelles des bâtiments et donc de leur réduction. Cela repose sur un principe de décarbonation que je défends qui consiste à faire mieux avec moins, ou plutôt faire plus avec plus.

Le partage d’énergie est-il une autre piste à creuser ?

C’est surtout vrai pour les grands bâtiments, à l’échelle du quartier. Utiliser l’énergie photovoltaïque, solaire thermique, éolienne, voire produite par des microalgues dans le futur, pour la partager avec d’autres qui n’ont pas la possibilité, pour des raisons budgétaires ou de configuration de leur bâtiment, d’installer des panneaux photovoltaïques, permet d’optimiser son installation en passant de simple autoconsommateur à producteur d’énergie.

Cela relève de nouveaux modèles éconologiques, que la technologie autant que l’évolution des législations permettent aujourd’hui d’envisager. Cela suppose également d’intégrer une vision holistique de la construction et de l’usage des bâtiments.

En ce qui concerne l’optimisation de la consommation d’eau, quelles solutions explore-t-on au Luxembourg ?

Aujourd’hui, on fait entrer de l’eau potable via le réseau d’alimentation dans un bâtiment (et, dans le meilleur des cas, on fait aussi entrer de l’eau de pluie). On l’utilise puis on la rejette dans le réseau d’évacuation sous forme d’eaux noires ou d’eaux grises qui sont transportées dans des zones éloignées pour être traitées. Si c’est une évidence de consommation linéaire pour toutes et tous, cela l’est nettement moins du point de vue circularité. En effet, cela reste un usage non noble et non circulaire (on utilise et on rejette) sans optimiser différents usages nouveaux plus circulaires. Notre approche de gestion de l’eau est très centralisée intégrant la distribution/consommation, le rejet, la collecte et l’épuration. Des approches plus décentralisées et plus circulaires de l’usage de l’eau sont cependant envisageables.

Cette logique de décentralisation, proposée en son temps par l’étude Rifkin, reste parfaitement d’actualité. Ce traitement pourrait être pensé à l’échelle du quartier. On pourrait, par exemple, utiliser la fraction énergétique, la biomasse, contenue dans les eaux noires - à laquelle on pourrait même ajouter celle contenue dans les déchets organiques de cuisine, voire celle de microalgues qui pousseraient sur les bâtiments en utilisant le CO2 et l’énergie qui s’en échappent -, pour produire un substrat qui permettrait de faire du biogaz. Cette forme de biogaz urbain aurait ainsi comme premier intérêt de remplacer une source fossile, notre gaz de ville majoritairement importé, par une source renouvelable pour la production de chaleur ou de distribution de gaz circulaire dans les réseaux existants. Le deuxième intérêt est d’y associer directement un levier d’économie de l’eau. Ces eaux grises et noires, composées à 95 % de liquide, pourraient être ainsi épurées, plus localement, de manière plus décentralisée, pour les rendre propres à une consommation circulaire pour l’arrosage du jardin, le nettoyage de la voiture ou encore les chasses d’eau, comme on le fait déjà avec les eaux pluviales.

Dans un pays où le stress hydrique deviendra un réel frein au développement économique et démographique, il convient de traiter l’eau de manière plus intelligente, plus circulaire et résiliente qu’on le fait actuellement. La problématique est que, culturellement, psychologiquement, nous ne sommes pas prêts à boire des eaux grises ou noires qu’on a potabilisées. Pourtant, il est techniquement possible de le faire : les astronautes de la Station Spatiale Internationale, par exemple, récupèrent cette fraction vitale à leur survie en la traitant de différentes manières. Si nous n’utilisions de l’eau potable que pour la boire, faire la cuisine et nous laver, et que nous utilisions des eaux grises, noires ou pluviales recyclées pour les autres usages - qui sont massifs : une chasse d’eau, par exemple, représente entre 5 et 10 litres d’eau -, l’impact serait énorme.

Il y a des réalités économiques derrière tout ça, il faut que ce soit rentable…

Mais il faut savoir ce qu’on veut. Quand on n’aura plus d’eau, on se demandera pourquoi les autorités publiques n’ont pas imposé à chacun d’installer une citerne d’eau de pluie, et si, ce n’est pas individuellement, cela peut l’être collectivement, par exemple à l’échelle du quartier. . Quoi qu’il en soit, il faut que les instances étatiques prennent la main sur le sujet.

Du point de vue financier, actuellement, nous payons l’eau selon le principe du pollueur-payeur, en fonction de ce qui entre dans nos bâtiments, et non sur ce qui est réellement rejeté et pollué. Or, si le traitement de l’eau se faisait à l’échelle d’un quartier, une partie de l’eau pourrait être réutilisée pour d’autres usages, réduisant ainsi le volume d’eau potable nécessaire. Moins d’eau entrant signifie aussi une diminution des taxes. Décarboner est aussi une question d’optimisation financière et de réduction des coûts. Une gestion plus circulaire et rationnelle de l’eau contribuerait à une plus grande résilience économique.

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Cette rencontre a réuni divers experts du secteur qui ont partagé leurs visions et retours d’expérience.

Une gestion opérationnelle efficace des bâtiments pour réduire l’empreinte carbone de la construction

Alexis Sikora, directeur Innovation à l’IFSB, a rappelé qu’une stratégie de neutralité carbone doit prendre en considération toutes les phases du cycle de vie d’un bâtiment : du chantier à la déconstruction en passant par le choix des matériaux et l’exploitation.

Ces étapes sont toutes abordées dans des formations dispensées à l’IFSB, gratuites grâce aux financements publics, voire subventionnées à hauteur de 135 euros par jour et par personne. La formation Energy Efficiency Building, par exemple, s’inscrit dans le cadre d’un projet du Fonds Social Européen. Elle vise à aider les gestionnaires de bâtiments privés et publics de toute taille à optimiser les consommation énergétiques et elle s’articule en cinq modules qui abordent respectivement le contexte réglementaire, la maintenance et la gestion du cycle de vie des équipements, l’optimisation de la stratégie énergétique, des cas pratiques et retours d’expérience ainsi que la mise en œuvre concrète des solutions. Le CDEC accompagne également les PME du secteur à travers un programme ciblé appelé Carbon Coaching qui a pour vocation de les soutenir dans la mise en œuvre d’une stratégie de décarbonation efficace.

Alexis Sikora a aussi souligné les défis rencontrés dans le cadre de la gestion énergétique des bâtiments. Il a d’abord évoqué le fait que, malgré des choix optimisés sur le papier, les performances réelles ne sont pas toujours au rendez-vous, puis celui que les données qui permettraient d’ajuster le fonctionnement des systèmes techniques pour atteindre les objectifs énergétiques visés font souvent défaut.

La donnée structurée, une mine d’informations sur laquelle capitaliser

Selon Mehdi Halal, gérant chez BIM Consult, 80 % des données recueillies dans un projet sont inutilisées ou perdues, ce qui affecte la collaboration, ralentit la prise de décision et entraîne des pertes de temps et d’argent. Pour rendre ces données rapidement exploitables, il est essentiel de les structurer et, pour ce faire, le BIM est un outils-clé. Mais les différents logiciels de conception ne communiquent pas toujours bien entre eux, ce qui complique encore l’accès aux données. C’est là qu’entre en jeu l’intelligence artificielle. En permettant d’extraire des données spécifiques de la maquette numérique (par exemple, la liste des portes d’un étage) sans nécessiter l’intervention d’un expert, elle apporte de multiples bénéfices : accès rapide à l’information, prise de décision éclairée basée sur des données fiables et accessibles, optimisation des coûts, réduction des erreurs, amélioration de la collaboration entre les acteurs du projet.

Retour d’expérience sur le chantier-école de l’IFSB

Dans son rôle de Facility Manager à l’IFSB, Aurélien Walter applique une stratégie qui consiste à planifier les remplacements d’équipements en fonction de leur fin de vie et des évolutions technologiques et réglementaires (par exemple, dans le domaine des fluides frigorigènes), d’éviter les remplacements « un pour un » et de privilégier les solutions alternatives au remplacement lorsqu’elles existent. Il déploie une approche smart building basée sur des outils numériques et d’automatisation. Ces mesures, associées à des actions comme le remplacement des éclairages existants par des LED ou l’installation de panneaux photovoltaïques, ont permis de réduire la consommation électrique de l’équivalent de 3 mois de consommation ou 190 000 km parcourus avec une voiture de moyenne gamme.

Il travaille encore sur la compréhension de l’impact des coûts cachés liés aux évolutions technologiques et réglementaires, sur l’étude de solutions permettant de prolonger la durée de vie des équipements et d’améliorer leurs performances énergétiques, sur la mise en place d’un Building Operating System (BOS) qui centralisera et automatisera les données de gestion technique pour simplifier les interventions, sur l’analyse détaillée des compteurs en vue d’affiner le suivi des consommations et de détecter les optimisations possibles, ainsi que sur la différenciation entre certificat de performance énergétique (CPE) et audit énergétique pour mieux cibler les axes d’amélioration.

CPE vs audit énergétique

Julien Nisi, ingénieur énergéticien chez COCERT, a rappelé les spécificités du CPE et de l’audit énergétique.

Document officiel établi par un expert agréé par le ministère de l’Environnement, le CPE est la carte d’identité énergétique d’un bâtiment. Valable 10 ans, il est requis pour les constructions neuves, les ventes et locations de bâtiments existants, les extensions ou transformations importantes. Il évalue les besoins en énergie primaire, l’isolation thermique, les performances environnementales et prend en considération l’intégration de systèmes de production d’énergie renouvelable.

L’audit énergétique est une analyse approfondie de la performance énergétique d’une société. Il est obligatoire pour les entreprises de plus de 250 employés, dont le chiffre d’affaires est supérieur à 50 millions d’euros ou dont le bilan annuel dépasse les 43 millions d’euros. Les entreprises certifiée ISO 50001 en sont exemptées. L’audit est reconduit tous les 4 ans et les rapports doivent être archivés 10 ans. Il permet d’identifier les problèmes énergétiques, et de proposer des améliorations avec un budget et un retour sur investissement adaptés.
L’audit énergétique est plus précis que le CPE car le CPE suit un scénario réglementaire standard, tandis que l’audit tient compte des conditions réelles de fonctionnement.

HERVE, la qualité de l’air intérieur via une gestion intelligente de la ventilation

Stephen Moulayi Pluquin, Innovation Project Manager chez Neobuild, a présenté le projet HERVE, dont l’objectif est d’améliorer la qualité de l’air et l’efficacité énergétique des bâtiments.

Mené en collaboration avec le ministère de l’Économie, la fédération des ramoneurs et des experts en hygiène, sécurité et environnement, il se divise en deux axes. D’une part, l’amélioration du fonctionnement des systèmes de ventilation par le biais de l’identification des problèmes récurrents, de l’émission de recommandations pour le réglage des flux d’air et l’entretien régulier, et de la mise en place de règles claires pour optimiser les performances. D’autre part, la maintenance. Un entretien régulier et adapté des systèmes de ventilation est primordial pour atteindre ces objectifs. C’est pourquoi le projet vise à définir des procédures d’inspection, des instruments, des méthodes et des fréquences de nettoyage, et à identifier des produits non nocifs pour la désinfection. Une mise en application concrète à travers des tests sur le terrain est prévue.

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Une révolution indiscutable pour le secteur du bâtiment

Bien que l’application du BIM reste encore timide au Luxembourg, cette méthodologie représente un levier majeur de transformation pour le secteur, offrant un potentiel considérable en matière de collaboration, de qualité de conception et d’optimisation du cycle de vie des bâtiments. La modélisation intégrée au jumeau numérique facilite la collaboration entre les différents acteurs du projet, notamment les architectes, les bureaux d’études, les maîtres d’ouvrage et les entreprises de construction. Vous êtes-vous déjà interrogés sur « l’après-construction », et sur la manière dont il sera possible d’ajuster de façon précise les usages et le fonctionnement des systèmes techniques afin d’optimiser durablement les performances énergétiques du bâtiment en OPEX ?

De la conception à l’exploitation : un outil transversal

Dès la phase de conception, le jumeau numérique offre une vision systémique du projet. En s’appuyant sur des données correctement structurées et des applications logicielles dédiées, il permet par exemple d’évaluer l’impact quant aux choix des matériaux, quant à la performance énergétique ou encore d’anticiper les besoins en termes de maintenance tout au long du cycle de vie du bâtiment. Lors de la phase de construction, il facilite le suivi du chantier en permettant une comparaison constante via la « réalité augmentée ». Une mise à jour continue des données permet de garantir un contrôle précis des avancements et des conformités. En phase d’exploitation, le jumeau numérique devient un outil essentiel pour la maintenance prédictive. Il permet de détecter des anomalies, d’anticiper les défaillances éventuelles et d’optimiser la consommation énergétique en ajustant automatiquement certains paramètres - besoins en chauffage, en ventilation, en éclairage, etc., en tenant compte d’un deep learning appliqué.

Un outil de simulation et d’aide à la décision… même en OPEX

Le jumeau numérique se distingue par sa capacité à simuler, mais surtout à documenter les divers scénarios avant leur mise en œuvre réelle. Cette approche réduit les risques d’erreurs et permet une prise de décision éclairée. Prenons l’exemple d’une intervention de rénovation légère ou de dépannage : qui n’a jamais été confronté à la difficulté de localiser une vanne en se basant sur un plan as-built obsolète ou incomplet ? Un digital twin peut aider à identifier, localiser et objectiver les améliorations les plus pertinentes en termes d’économie d’énergie et de confort des usagers. Dans les bâtiments intelligents, le jumeau numérique peut être utilisé pour optimiser la gestion des flux (personnes, énergies, air, eau) et réduire ainsi les dépenses inutiles. Il contribue également à une meilleure expérience utilisateur en adaptant les espaces aux besoins des occupants.

Le jumeau numérique, pilier d’une maintenance intelligente et prédictive

Au-delà de la conception et de l’exploitation, le jumeau numérique devient une brique essentielle d’une nouvelle approche de maintenance : la maintenance orientée données (Data Driven Maintenance ou DDM). Grâce à l’intégration de capteurs, d’outils d’analyse et de l’intelligence artificielle, il permet d’anticiper les défaillances, d’optimiser les interventions et de prolonger la durée de vie des équipements. Contrairement aux méthodes traditionnelles (maintenance préventive rigide ou corrective réactive), le jumeau numérique permet une maintenance conditionnelle et intelligente, déclenchée par l’analyse en temps réel du comportement des systèmes. Ce changement de paradigme offre plusieurs avantages : réduction des coûts d’entretien, diminution des interruptions de service, amélioration du confort des usagers et potentiel allongement du cycle de vie des installations techniques via un ajustement réel des paramètres. Un des exemples concrets est l’utilisation de plateformes comme PEAK, qui s’appuient sur le jumeau numérique pour détecter automatiquement les anomalies via des algorithmes de diagnostic avancés (AFDD). Les alertes sont contextualisées, documentées, et peuvent être immédiatement assignées à des équipes d’intervention. Cela réduit drastiquement les temps de réponse et renforce la responsabilisation des prestataires et les lourdes interactions avec la GMAO.

De plus, l’approche orientée données favorise une gestion dynamique des contrats de maintenance. Au lieu de calendriers figés, les prestataires sont évalués sur des indicateurs de performance objectifs (KPI), liés à la réduction des pannes, à l’efficacité énergétique ou encore à la satisfaction des occupants. L’optimisation des ressources humaines et techniques devient alors un processus continu, piloté par des données/indicateurs comme des KPI. Les rapports d’état gagnent en objectivité, permettant d’évaluer plus précisément la performance d’un prestataire ou de structurer une démarche d’amélioration continue en interne. En synthèse, le jumeau numérique - couplé à une stratégie de maintenance orientée « données », transforme la gestion des bâtiments en un processus proactif, agile et durable. Il ne s’agit plus seulement de réparer, mais d’anticiper, d’optimiser et de valoriser les actifs immobiliers sur toute leur durée de vie.

Les précautions à prendre

Malgré ses nombreux avantages, l’utilisation du jumeau numérique présente certains défis. Parmi eux, l’interopérabilité des systèmes et des données est essentielle pour garantir une utilisation fluide et efficace. La cybersécurité est également un enjeu majeur, car la centralisation des données dans un modèle unique peut constituer une vulnérabilité. Il est donc primordial de définir en amont des standards et des protocoles de sécurité pour assurer une intégration harmonieuse du jumeau numérique ; en outre, une formation adaptée des acteurs du projet est nécessaire pour exploiter pleinement son potentiel.

L’apport du BIM et de BIMids

Le Building Information Modeling (BIM) constitue une base essentielle pour le développement du jumeau numérique. En modélisant les différents éléments du bâtiment, le BIM permet de structurer les informations nécessaires à la création du jumeau numérique. Cependant, en pratique, l’utilisation du BIM peut rencontrer des difficultés, notamment en raison de la diversité des conventions adoptées par chacun des partenaires. C’est ici qu’intervient BIMids, une plateforme qui aide à définir le niveau d’information attendu dans les modèles BIM.

BIMids offre une référence commune pour tous les acteurs, permettant une meilleure collaboration et un partage efficace des données. Parmi ses avantages, citons la définition claire des exigences par élément de construction, l’implémentation facilitée via des fichiers de configuration ou encore le contrôle automatisé de la qualité des modèles IFC. Cette approche simplifie l’usage du BIM et facilite la transition vers une exploitation efficace du jumeau numérique.

En conclusion

Le jumeau numérique s’impose comme un outil incontournable pour le bâtiment durable et intelligent. En offrant une vision globale du cycle de vie du bâtiment, il améliore la prise de décision, optimise les performances énergétiques et réduit les coûts d’exploitation. Son succès repose sur une mise en œuvre rigoureuse et une collaboration efficace entre les différents acteurs du projet. En centralisant les données issues du BIM, des capteurs et des systèmes techniques, le digital twin appliqué permet non seulement de mieux concevoir, mais surtout de mieux exploiter, mieux entretenir et mieux décider. Il répond ainsi à des enjeux concrets : efficacité énergétique, confort des usagers, réduction des coûts, anticipation des pannes, ou encore amélioration continue des processus internes et des prestations externes.

Outil transversal, il s’impose comme un solution future incontournable à toutes les étapes du cycle de vie d’un bâtiment : de la conception à l’exploitation, en passant par la maintenance. Il ne s’agit plus uniquement de visualiser ou de modéliser, mais bien de piloter activement et intelligemment les performances techniques, énergétiques et fonctionnelles des actifs immobiliers. Dans un contexte où le secteur du bâtiment est responsable de 39 % des émissions mondiales de carbone liées à l’énergie - dont 28 % liées à l’exploitation et 11 % à la construction, cet outil devient un levier stratégique majeur. En intégrant finement les données d’OPEX, le jumeau numérique permet de mesurer objectivement les coûts d’exploitation, d’identifier les gisements d’économies et de quantifier le poids carbone associé à chaque usage ou système technique, apportant ainsi une réponse concrète aux exigences de la décarbonation et du pilotage bas carbone. Son intégration progressive dans les pratiques du secteur, bien qu’encore limitée ouvre la voie à une véritable révolution opérationnelle. Il est temps de considérer le jumeau numérique non plus comme une innovation en marge, mais comme un investissement structurant au service d’un immobilier plus résilient, responsable et rentable.

Les pouvoirs publics renforcent leur stratégie dédiée à l’intelligence artificielle, notamment avec le lancement du supercalculateur MeluXina-AI (112 M€) et prévoient une stratégie nationale dédiée en 2025 afin de stimuler l’innovation et la compétitivité des entreprises, n’est-ce donc pas le moment de s’y intéresser ? Au-delà de l’aspect purement technologique, le succès du jumeau numérique repose sur l’alignement des acteurs, la standardisation des pratiques, et l’adoption progressive d’outils métiers pour fiabiliser les modèles. Il implique également une montée en compétences et une vigilance accrue sur les aspects d’interopérabilité et de cybersécurité.

Luc Meyer – Ingénieur Technique, directeur de Neobuild GIE
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Interview de Bob Banzer, Managing Partner de OneTools Project

On sait que disposer de données structurées est essentiel pour une gestion efficace des bâtiments en phase d’exploitation. Quelles possibilités votre logiciel BuildingOne offre-t-il dans cette phase ?

Pour les bâtiments existants qui, bien souvent ne disposent pas de maquette numérique, BuildingOne facilite la collecte et l’organisation des données directement sur site. Les techniciens peuvent saisir des informations, ajouter des photos et les lier automatiquement aux installations techniques ou aux locaux concernés avec notre application mobile. Cette approche garantit un suivi précis des interventions et simplifie la maintenance.

Pour les nouvelles constructions, pour lesquelles il existe dans la majorité des cas des modèles 3D, BuildingOne permet d’intégrer les données issues de ces modèles et de les croiser avec celles provenant d’autres sources, comme des fichiers Excel. Grâce à cette centralisation, il n’y a ni pertes de données ni doublons.

Quels retours recevez-vous des utilisateurs de votre solution ?

Les utilisateurs de BuildingOne, notamment dans les administrations, nous font des retours très positifs. Au-delà de la gestion de la maintenance, ils exploitent l’application pour centraliser et suivre l’ensemble des installations techniques - clapets et portes coupe-feu, ascenseurs, par exemple -, mais aussi toutes sortes de protocoles. Cela leur permet de planifier les commandes aux prestataires, les différentes opérations et les interventions de maintenance régulières, d’avoir une vision globale du bâtiment et de le gérer de manière structurée au quotidien. Ils peuvent également intégrer les bons de commande et les factures dans BuildingOne, et connaître à tout moment l’état d’avancement du projet d’un point financier.

La gestion centralisée des données permet à toutes les personnes qui interviennent sur un bâtiment de travailler avec les mêmes données, structurées de la même manière dans le même logiciel, et de ne pas perdre de temps à rechercher des informations.

La version 17 de BuildingOne est sortie en début d’année. Quelles sont les nouvelles fonctionnalités disponibles ?

La dernière version apporte plusieurs nouveautés, notamment une fonctionnalité d’envoi contextuel d’e-mails directement depuis l’application. Cette fonctionnalité, développée suite à la demande d’un client dans le cadre d’un projet spécifique puis intégrée dans la nouvelle version, est désormais accessible à tous les clients sous contrat et est particulièrement appréciée.

Un autre avantage non négligeable pour nos clients est qu’ils n’ont pas à craindre que les adaptations qu’ils ont faites sur un projet se « perdent » lors du passage à une nouvelle version. Nous avons même testé avec succès une migration directe de la version 6 à la version 17, sans aucun problème. Contrairement à d’autres logiciels qui nécessitent un redéveloppement à chaque mise à jour, avec BuildingOne, la transition est fluide.

Quelle quantité de données BuildingOne permet-il de gérer ?

Nous avons un projet qui a débuté en mai 2024, avec une phase de test, avant d’être complètement déployé en juillet-août. Ce projet, qui concerne la gestion opérationnelle des bâtiments, couvre aujourd’hui 320 sites avec plus de 500 utilisateurs dont 30 collaborateurs opérationnels, près de 400 techniciens de maintenance et divers autres profils impliqués. Dans la période allant du lancement jusqu’à mi-mars de cette année, plus de 20 900 demandes et signalements de dysfonctionnement ont été enregistrés dans la base de données, soit une moyenne de 100 par jour. Lorsqu’un sinistre est signalé, le système identifie automatiquement le bâtiment concerné, le type d’incident et envoie une notification aux responsables concernés en fonction des rôles définis dans la base de données. Cela évite d’avoir à rechercher « manuellement » les destinataires et d’oublier de mettre en copie des personnes. Le client se dit particulièrement satisfait de cette solution. Des rappels automatiques sont également envoyés si, par exemple, une tâche n’est pas réalisée dans le délai prévu.

Un autre client gère 280 bâtiments et centralise également toutes ses commandes via la plateforme. Depuis 2019, près de 11 000 commandes ont été traitées, soit environ 150 par mois. Ces chiffres démontrent la robustesse et la fiabilité du logiciel, parfaitement adapté aux exigences des projets de gestion opérationnelle.

Un message pour terminer ?

Le mieux est de tester la solution. Alors, si les lecteurs ont des questions, s’ils veulent avoir une démonstration de l’utilisation de BuildingOne sur des projets concrets par des clients existants, qu’ils n’hésitent pas à me contacter pour organiser une réunion !

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Définition et qualification juridique du contrat de facility management

Le facility management ne doit pas être confondu avec le rôle du syndic de copropriété. Alors que le facility manager est un prestataire chargé de la gestion technique et opérationnelle d’un bâtiment, le syndic de copropriété est le représentant de l’ensemble des copropriétaires et chargé de l’administration et de l’entretien des parties communes d’un immeuble en copropriété.

Le syndic exerce des fonctions strictement réglementées par la Loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont les dispositions essentielles sont d’ordre public. Le syndic est notamment responsable de la gestion comptable, de la convocation des assemblées générales et de l’application du règlement de copropriété.

Le contrat de facility management (FM) peut s’appliquer aussi bien aux immeubles en copropriété qu’aux bâtiments appartenant à un seul propriétaire ou à des entreprises, avec une mission plus technique et opérationnelle portant sur la gestion, l’exploitation et la maintenance d’un bâtiment ou d’un ensemble immobilier, contre rémunération.

En droit luxembourgeois, ce contrat ne fait pas l’objet d’une réglementation spécifique. Il est généralement considéré comme un contrat de prestation de services, régi par les dispositions du Code civil relatives aux contrats de louage d’ouvrage et de service (articles 1710 et suivants du Code civil luxembourgeois).

Sources législatives et réglementaires

Le contrat de facility management est principalement régi par :

• Le Code civil luxembourgeois : il encadre les obligations contractuelles générales et les règles de responsabilité des parties.
• Le Code du travail : lorsque le FM implique la mise à disposition de personnel, notamment en matière de respect des normes sociales et de protection des travailleurs.
• La législation en matière de sécurité et d’hygiène : régissant notamment l’entretien des bâtiments, la sécurité incendie et les obligations en matière d’environnement.
• Le droit des marchés publics : applicable lorsque le contrat est conclu avec une entité publique.

Les éléments essentiels du contrat

Un contrat de facility management doit contenir plusieurs clauses essentielles.

L’identification des parties

Le contrat doit identifier clairement le donneur d’ordre (propriétaire ou gestionnaire du bâtiment) et le prestataire de services.

La description des prestations

Les obligations et responsabilités du prestataire doivent être précisément définies, et peuvent comprendre notamment :

• Maintenance technique des équipements (électricité, chauffage, ventilation, climatisation, ascenseurs, etc.).
• Gestion de la propreté et des espaces communs.
• Services de sécurité et de surveillance.
• Gestion des espaces de travail et services aux occupants.

Les obligations des parties

Le prestataire est tenu d’exécuter ses obligations avec diligence et selon les normes en vigueur. Il doit également respecter les réglementations en matière de sécurité et santé ainsi qu’en matière de la protection de l’environnement.

Le donneur d’ordre, quant à lui, doit assurer un accès adéquat aux installations et fournir les informations nécessaires pour permettre l’exécution du contrat.

La durée et les modalités de résiliation

Le contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. Il devrait préciser les conditions de renouvellement, de suspension et de résiliation anticipée, et le cas échéant les éventuelles pénalités en cas de rupture abusive.

Le prix et les modalités de paiement

La rémunération du prestataire peut être forfaitaire, basée sur une tarification à l’acte ou indexée sur des critères de performance, ou encore une rémunération hybride comportant des composantes relevant de chacun de ces éléments.

Responsabilités et obligations juridiques

Responsabilité contractuelle

En cas de manquement, la responsabilité contractuelle du prestataire peut être engagée sur le fondement des articles 1134 et suivants du Code civil. Il peut par exemple être tenu responsable des défauts d’entretien ayant entraîné des dommages ou des interruptions de service.

Responsabilité délictuelle

Si un tiers subit un préjudice du fait d’une faute du prestataire, sa responsabilité délictuelle peut être engagée en vertu de l’article 1382 du Code civil.

Assurance et garanties

Le prestataire doit souscrire des assurances professionnelles couvrant les risques liés à son activité (dommages aux biens, accidents du travail, responsabilité civile, etc.). Certaines assurances et garanties seront normalement exigées contractuellement par le donneur d’ordre (assurance de responsabilité civile professionnelle, garantie de bonne exécution, cautionnement, etc.).

Cas particuliers : facility management et marchés publics

Lorsqu’un contrat de facility management est conclu avec une entité publique, il peut être soumis aux règles des marchés publics.

Les principales exigences sont alors :

• La mise en concurrence obligatoire des prestataires.
• L’application des critères de sélection objectifs.
• Le respect des règles de transparence et de publicité.

Conclusion

Le contrat de facility management, bien que non spécifiquement encadré par une législation spécifique au Luxembourg, s’inscrit dans le cadre général du droit des obligations et des contrats de prestation de services. Sa rédaction doit être rigoureuse afin de définir et encadrer avec précision le périmètre des prestations et des responsabilités du facility manager et de prévoir des mécanismes de résolution des litiges.

À mesure que les exigences en matière de durabilité, de digitalisation et d’efficacité énergétique évoluent, les contrats de facility management sont amenés à intégrer des compétences et responsabilités spécifiques, notamment en lien avec la responsabilité sociale et environnementale des entreprises. Il est donc essentiel pour les acteurs du secteur de rester informés des évolutions réglementaires et contractuelles pour sécuriser leurs engagements et garantir une administration pérenne des biens immobiliers qui leur sont confiés.

M^e Mario Di Stefano, Managing Partner – Avocat à la Cour, DSM Avocats à la Cour
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Se basant sur un certain nombre d’études de cas, Buildwise entend clarifier les possibilités offertes par ces technologies.

Si l’installation et l’utilisation de technologies connectées pilotées par des données constituent encore une nouveauté pour de très nombreux installateurs, il vaut tout de même la peine d’examiner comment les adopter en tant qu’entreprise et de ne pas leur tourner le dos d’emblée. Elles ont en effet de multiples atouts à offrir.

Des installations plus intelligentes, une prestation de services plus efficiente

Tout d’abord, les installateurs peuvent se familiariser aux nouvelles fonctionnalités offertes par les installations placées par leurs soins. De nombreux générateurs de chaleur, allant des chaudières murales aux pompes à chaleur, comportent en effet un dispositif capable de lire des données. L’analyse de ces données offre un aperçu plus détaillé de l’installation, qui permet notamment d’en optimiser le fonctionnement.

L’ajout d’un composant ou plus peut également permettre de rendre certaines installations bien plus intelligentes. L’IPBw (Immobilière Publique du centre et de l’est du Brabant Wallon) utilise par exemple une solution très rapide à installer (10 à 30 minutes). Celle-ci mesure les températures en différents points de l’installation et détecte les éventuels défauts. Cette solution présente de nombreux avantages sur les plans de l’efficacité énergétique et de l’entretien, dans la mesure où elle permet à l’installateur et au technicien chargé de l’entretien de détecter les éventuels problèmes et d’identifier leur cause bien plus vite. Elle leur offre ainsi également la possibilité de mieux répartir leur travail sur toute l’année, de planifier leurs interventions plus efficacement et de commander les pièces de rechange nécessaires à temps.

Ainsi, plutôt que de devoir toujours résoudre les problèmes de toute urgence et de parer au plus pressé, cela permet à l’installateur ou au technicien chargé de l’entretien de mettre le doigt très tôt sur les éventuels problèmes, et d’intervenir avant même qu’ils n’arrivent. Il peut ainsi s’investir dans une prestation de services continue et proactive. Ce type de solutions technologiques permet également à l’installateur d’élaborer de nouveaux modèles de revenus. À cet égard, il peut utiliser de nouveaux types de contrats (contrats d’entretien ou de prestation, p. ex.).

Surveillance accrue, opportunités supplémentaires

Recourir à des technologies intelligentes plus avancées qui requièrent une connexion au système de gestion du bâtiment rend la tâche encore plus complexe pour un installateur HVAC traditionnel. Son rôle ne s’arrête cependant pas là, car il peut dès lors étendre son domaine de compétences ou conclure un partenariat, par exemple avec un intégrateur dont le rôle est de réunir les différentes techniques du bâtiment numérisé et de les faire communiquer entre elles. Il s’attèle ainsi à faciliter au mieux la livraison de toutes les installations connectées, sans influencer le pilotage de systèmes spécifiques (réglages de l’installation de chauffage, p. ex.). En collaborant avec un intégrateur, l’installateur est déchargé du volet « intégration intelligente » et peut dès lors se consacrer pleinement à ses tâches principales. Cela peut s’avérer intéressant, surtout pour de petites entreprises HVAC.

Même si l’installateur HVAC ne prévoit pas lui-même la technologie intelligente, la présence de cette dernière dans un projet peut présenter d’importants avantages pour lui. Par exemple, l’accès à la plateforme d’analyse des données d’un client peut aider l’installateur à agir de manière plus ciblée. Il obtient par ce biais un aperçu de l’utilisation réelle des bâtiments et de leurs installations, et donc de leurs performances en temps réel. Sur cette base, l’installateur peut parvenir plus rapidement à une analyse correcte des situations problématiques, car il ne doit plus chercher le problème au hasard, mais peut s’appuyer sur des constatations objectives. Cette manière de faire permet donc de limiter le nombre d’interventions sur place. Cela se traduit en fin de compte par une livraison plus rapide et par des clients plus satisfaits, étant donné qu’ils peuvent prendre possession des lieux plus rapidement. Une clientèle qui, de surcroît, a plus de certitudes quant aux performances des installations, et ce, tant au moment de leur mise en service que tout au long de leur durée de vie.

Solutions ciblées, employés satisfaits

La résolution plus ciblée de problèmes présente également une importance cruciale pour les collaborateurs eux-mêmes. En effet, à l’heure actuelle, il n’est pas facile de trouver et de conserver des collaborateurs qualifiés et motivés. Ces personnes préfèrent utiliser pleinement leur expertise et résoudre des problèmes. Les technologies connectées axées sur les données permettent de limiter le « temps perdu » en administration, en déplacements chez les clients et en recherches interminables du problème exact. Elles offrent ainsi une situation win-win : l’installateur occupe ses collaborateurs plus efficacement et les collaborateurs eux-mêmes sont heureux de pouvoir se concentrer sur leurs tâches principales.

R. Delvaeye, ing., chef de projet, laboratoire Solutions durables et circulaires, Buildwise
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Cet article a été élaboré dans le cadre du Cluster Smart buildings in Use, de la Guidance technologique C-Tech et du projet Smart Buildings Illustrated.

L’utilisation de ces données ouvre la porte à de nouvelles fonctionnalités telles que la maintenance prédictive des installations techniques du bâtiment.

Le système de chauffage, de ventilation et de climatisation (HVAC) d’un bâtiment joue un rôle crucial en matière de confort et de santé de ses occupants. Un système HVAC mal entretenu peut rapidement transformer un espace accueillant en un environnement inconfortable et énergivore.

Dans les grands bâtiments, la maintenance du système est souvent confiée à des entreprises spécialisées. La stratégie de maintenance est alors formalisée par un contrat de maintenance qui spécifie clairement les exigences et les objectifs à atteindre.

Les différents types d’actions de maintenance

Au cours de l’exploitation d’un bâtiment, de nombreuses pannes peuvent survenir et affecter le fonctionnement normal des installations. Ces pannes sont généralement dues à l’usure progressive des composants ou à leur encrassement au fil du temps. Une intervention rapide par un technicien qualifié s’avère dès lors nécessaire. C’est ce que l’on appelle la maintenance corrective (voir schéma). Elle peut être programmée en urgence ou de façon différée selon les règles définies dans le plan de maintenance.

Il est également possible de prévenir les risques de défaillance ou de panne par la mise en place d’une maintenance préventive. Contrairement à l’approche corrective, elle permet :

• le maintien du confort et de la santé des occupants,
• le maintien de la performance énergétique des systèmes, réduisant ainsi la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du bâtiment,
• la réduction du nombre d’interventions d’urgence,
• la prolongation de la durée de vie des équipements,
• la prévention des effets dangereux ou des effets en cascade d’une panne.

La maintenance préventive peut être de deux types : systématique ou conditionnelle.

La maintenance systématique consiste à réaliser des actions préventives à intervalles réguliers, soit en fonction du temps écoulé depuis la dernière intervention, soit en fonction du temps de fonctionnement de l’équipement. Ces actions peuvent inclure des inspections, le nettoyage ou le remplacement de parties de l’équipement.

La maintenance conditionnelle, quant à elle, permet de mieux cibler les actions à mener et les équipements à remplacer de façon préventive. Celle-ci repose sur des observations ou des indicateurs laissant présager l’imminence d’une défaillance. Ainsi, contrairement à la maintenance systématique, elle évite le remplacement prématuré d’équipements encore capables d’assurer leur fonction. Cette méthode demande cependant de récolter des données sur l’élément étudié (équipement, système, …). Elle se décline en deux sous-catégories : la maintenance conditionnelle non prévisionnelle et la maintenance conditionnelle prévisionnelle, souvent appelée maintenance prédictive.

Dans le cas de la maintenance conditionnelle non prévisionnelle, des seuils sont établis sous forme de règles explicites pour certains paramètres de l’installation (débit, température, perte de pression, …), et leur dépassement indique que l’élément étudié pourrait être en train de dysfonctionner. Pour définir des règles appropriées, cette approche nécessite donc une connaissance approfondie du fonctionnement du système et de ses plages de fonctionnement acceptables.

Avec l’avènement des systèmes HVAC modernes équipés de logiciels de gestion technique centralisée (GTC), de nombreuses données relatives aux installations techniques deviennent accessibles. Ainsi, de nombreux équipements bénéficient déjà de la maintenance conditionnelle non prévisionnelle, par le déclenchement d’alarmes en cas de dépassement de seuils prédéfinis.

Pour appliquer la maintenance prédictive, les données sur le fonctionnement de l’installation sont également exploitées. Des méthodes d’analyse plus poussées, utilisant ces données et leur historique, permettent alors de déterminer si l’équipement fonctionne comme attendu. Ces méthodes avancées sont plus performantes, car elles sont capables d’identifier des anomalies plus subtiles et, par conséquent, de détecter des dysfonctionnements à un stade précoce.

Le potentiel de la maintenance prédictive

Dans le cadre de la réglementation PEB, la mise en place d’une GTC sera obligatoire pour les grands bâtiments tertiaires à partir de 2025, et pour les plus petits, à partir de 2030. Les données récoltées sur l’installation seront donc disponibles dans tous les bâtiments concernés. Pour rendre possible la maintenance prédictive, les coûts se limitent alors au développement et à l’intégration de méthodes d’analyse dans l’environnement de la GTC. Si les méthodes de prédiction applicables au bâtiment se multiplient, on peut s’attendre à ce que leur intégration soit facilitée dans les futurs systèmes GTC.

La maintenance prédictive ne concerne pas uniquement les grands bâtiments équipés de GTC. En effet, elle peut aussi être implémentée à l’échelle d’un équipement (chaudière, pompe à chaleur, …) ou de plus petites installations techniques. Les fabricants ont la possibilité d’intégrer dans leur module de contrôle interne des fonctions permettant de prédire l’arrivée d’une panne ou d’améliorer leurs systèmes d’alerte grâce à de nouvelles méthodes d’analyse, en limitant les « fausses alertes ».

Afin de suivre ces innovations de près, Buildwise participe actuellement au projet PREMAI (PREdictive Maintenance using AI) qui vise l’implémentation pratique de la maintenance prédictive dans un bâtiment non résidentiel équipé d’une GTC. Ce projet, soutenu par Innoviris, explore le potentiel de l’intelligence artificielle (IA) pour le développement des méthodes d’analyse de données sur lesquelles se base la maintenance prédictive. L’IA est en effet une approche prometteuse en raison de sa capacité à analyser automatiquement des volumes de données importants et à apprendre les circonstances des pannes en vue de les anticiper.

S. Bernard, J. Vinel, T. Delwiche, Buildwise
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Cet article a été rédigé dans le cadre de la Guidance technologique C-Tech subsidiée par Innoviris.

Cette approche proactive permet de planifier les investissements de manière pertinente, en priorisant les actions les plus cruciales, tout en s’appuyant sur une veille technologique exhaustive.

Cette anticipation permet d’intégrer des solutions innovantes afin d’améliorer les performances énergétiques et environnementales globales du site. L’IFSB mène une analyse rigoureuse des subsides disponibles, notamment les appels d’offres spécifiques et les SME packages proposés par la Chambre des Métiers. L’évaluation des coûts additionnels liés aux travaux d’amélioration, tels que la mise à jour du dossier commodo, les réceptions réglementaires, la mise à jour du certificat de performance énergétique (CPE) ou encore les coûts d’assurance des nouveaux équipements, permet d’assurer une budgétisation optimale.

Une analyse du cycle de vie des équipements pour une gestion stratégique

Un autre pilier fondamental de l’approche de l’IFSB est l’analyse du cycle de vie des équipements. Celle-ci permet de prioriser les investissements à moyen et long termes. En fonction des besoins, deux types d’analyse sont utilisés : l’analyse théorique, qui repose sur les durées de vie moyennes des équipements, et l’analyse dynamique, qui prend en compte la vétusté réelle des équipements et l’historique de maintenance. Cette double approche permet de définir des échéances de remplacement précises et d’optimiser la gestion des ressources.
Dans certains cas, un audit de maintenance complet basé sur la norme NEN 2767 peut être réalisé pour affiner ces prévisions et maximiser la durée de vie des équipements. Cette analyse permet à l’IFSB de planifier les renouvellements de manière stratégique, en tenant compte des coûts, des performances et de l’impact environnemental.

Des résultats mesurables grâce à une gestion proactive

L’application rigoureuse de cette méthode a permis à l’IFSB de réaliser des gains significatifs, tels qu’une réduction d’environ 26 % de la consommation d’électricité entre 2021 et 2024. Cette réduction résulte de plusieurs initiatives concrètes. Par exemple, l’équipement progressif des luminaires du parking en LED a non seulement réduit la consommation énergétique, mais a aussi amélioré la qualité de l’éclairage. De même, la modernisation des blocs de secours par des modèles LED et le remplacement des luminaires vétustes dans les halls ont renforcé cette dynamique.

Par ailleurs, la gestion des équipements a été optimisée grâce au reparamétrage des centrales de traitement d’air pour ajuster la ventilation et le chauffage en fonction des besoins réels. L’installation d’un système photovoltaïque de 151 kWc en toiture contribue également à l’autoproduction d’énergie et à la réduction de l’empreinte carbone du site.

Une démarche orientée vers l’avenir

Ces actions ne représentent qu’une étape dans l’évolution continue du facility management à l’IFSB. L’objectif est de poursuivre l’amélioration des performances énergétiques et environnementales en intégrant constamment de nouvelles technologies et solutions. Cette approche anticipative, combinée à une gestion rigoureuse des investissements et à une analyse détaillée des cycles de vie des équipements, permet à l’IFSB de rester à la pointe de la transition énergétique et de jouer un rôle clé dans la construction durable.

En investissant dans des pratiques durables et en s’engageant dans une gestion proactive, l’IFSB confirme son rôle de leader dans l’optimisation énergétique des bâtiments et contribue activement à la transition écologique du secteur.

Aurélien Walter, facility manager à l’IFSB
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Soutenu par le Fonds Social Européen (FSE), le ministère de l’Environnement, du Climat et de la Biodiversité et le ministère du Travail, il se déploie jusqu’au 30 juin 2026.

Un enjeu environnemental majeur

L’exploitation des bâtiments représente environ 40 % de leur impact environnemental, le reste étant lié à leur conception et construction. Une mauvaise gestion des équipements et des installations peut entraîner une surconsommation d’énergie et une augmentation significative des émissions de gaz à effet de serre. Dans ce contexte, les facility managers et gestionnaires de bâtiments jouent un rôle clé pour assurer une exploitation plus durable et efficace.

Un programme de formation adapté aux professionnels

Le programme de formation s’adresse aux facility managers, gestionnaires de bâtiments, gestionnaires techniques et salariés de syndicats de copropriétés. Ces professionnels, directement impactés par la transition climatique, constituent la catégorie la plus représentée. L’objectif est de leur fournir les compétences essentielles pour optimiser la gestion énergétique des bâtiments et ainsi réduire leur empreinte environnementale.

Une approche pragmatique et innovante

L’objectif est de donner aux participants les compétences nécessaires pour optimiser la gestion énergétique des bâtiments et contribuer à la décarbonation du secteur. Le programme de formation couvre plusieurs thématiques essentielles, à commencer par les aspects réglementaires et la maintenance, incluant la compréhension des autorisations environnementales et des obligations légales, le rôle des organismes de contrôle et des assurances, ainsi que les principes de la maintenance préventive et corrective. Ensuite, il s’agit de maîtriser les enjeux énergétiques en abordant la réglementation européenne et les obligations de rénovation, les notions fondamentales sur les énergies et leur impact carbone, les bonnes pratiques pour l’optimisation des consommations (chauffage, ventilation, éclairage, IT, etc.), ainsi que les dispositifs de subvention existants. La formation inclut également un volet sur l’audit énergétique et la gestion performante, avec une introduction aux démarches ISO 50001, une méthodologie d’audit énergétique, l’analyse des consommations pour identifier les postes énergivores et la mise en place d’indicateurs de performance afin d’assurer un suivi efficace des plans d’action. Enfin, des retours d’expériences et bonnes pratiques permettent aux participants d’approfondir la gestion réglementaire et les contrôles, d’identifier et de résoudre les problèmes récurrents liés à la fiabilisation des comptages, à la documentation technique et à l’efficacité de la maintenance.

Une opportunité pour la transition écologique

Ce projet offre une opportunité unique aux professionnels de la gestion des bâtiments de se former aux meilleures pratiques en matière d’efficacité énergétique. En les dotant des outils nécessaires, Energy Efficiency Buildings contribue activement à la réduction des consommations d’énergie et à l’atteinte des objectifs nationaux et européens en matière de décarbonation.

Publié par l’IFSB, dans le cadre du projet FSE Energy Efficiency Buildings
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Prochaines sessions

• Bâtiments tertiaires : énergie et performance - Du 9 au 12 juin formation (durée de 4 jours pour le tertiaire)
• Résidentiel durable : efficacité énergétique d’immeuble - Le 13 juin formation (durée d’un jour pour le résidentiel)

Infos : https://www.ifsb.lu/energy-efficiency-buildings

Interview de Joachim Colles, Country Manager, Paul Kusnierz, Sales Manager, et Adelaide Wampach, Operations Manager chez ista.

Pouvez-vous nous donner une idée de la force de frappe d’ista ?

Joachim Colles : Le groupe ista est présent dans 20 pays avec plus de 6 000 collaborateurs et prévoit de doubler son chiffre d’affaires dans les cinq prochaines années. Au Luxembourg, nous gérons actuellement 63 000 appartements et près de 500 000 appareils (65 millions dans le monde).

La loi sur le décompte des charges, adoptée l’an dernier, ouvre de nouvelles perspectives à votre métier. Qu’est-ce qui change ?

Paul Kusnierz : Avant son entrée en vigueur, la répartition des charges n’était pas encadrée. Désormais, il est obligatoire d’instaurer un système de comptage pour le chauffage, la climatisation et l’eau sanitaire dans les immeubles neufs. Pour les bâtiments existants, cette mise en conformité doit être réalisée dans les 12 mois. De plus, un décompte mensuel proactif ainsi qu’un comparatif avec les décomptes de l’année précédente devront être fournis aux usufruitiers, pour qu’ils puissent suivre l’évolution de leur consommation.

Le défi est de donner aux occupants les outils leur permettant d’accéder à ces informations. Pour ce faire, nous allons lancer cette année au Luxembourg l’application EcoTrend, qui est déjà utilisée par plusieurs millions de personnes en Allemagne.

Un autre point important est le concept de mesurage. Il doit désormais être présenté lors de la demande d’autorisation de construire, et son approbation dépend de la commune. Sans un concept rigoureux, il est difficile de concevoir un immeuble garantissant un calcul fiable des charges. Il y a six ans, nous avons anticipé ce besoin en développant un concept reposant sur une visualisation complète de l’arborescence des compteurs d’un immeuble.

Adelaide Wampach : C’est la première fois que nous avons un visuel aussi précis de ce qu’un commercial perçoit sur le terrain. Jusqu’à présent, nous ne disposions que de schémas basiques qui rendaient difficile la compréhension des bâtiments actuels, dans toute leur complexité. Nous avons lancé ce projet l’année dernière avec nos équipes au Luxembourg et en Pologne : toutes constatent une nette amélioration dans la structure des dossiers et leur mise en place.

Vous mettez d’autres outils numériques à disposition de vos clients. Pouvez-vous nous en dire plus ?

AW : Notre portail VEP disponible en trois langues (français, allemand et anglais) est très apprécié. Nos clients peuvent y consulter leurs consommations en ligne à tout moment, pour l’année en cours et l’année suivante. Il nous permet de réduire notre consommation de papier, mais aussi d’accélérer nos processus : le temps nécessaire à l’établissement d’un décompte a diminué de 54 % par rapport à il y a deux ans. Il couvre la gestion de 500 000 appareils et décomptes, dont 55 % sont concentrés sur la période de décembre, d’où l’importance de poursuivre nos efforts en matière d’automatisation.

PK : Autre nouveauté que nous avons lancée : la commercialisation des poubelles connectées pour la SuperDrecksKëscht (qui en est le fournisseur). Le principe est simple : chaque utilisateur dispose d’un badge qu’il scanne à chaque dépôt de sac dans le conteneur, ce qui permet un suivi précis des déchets. L’un des principaux avantages de ces poubelles est que, en imposant un tri rigoureux, elles permettent aux utilisateurs d’économiser plus de 50 % sur leurs frais de gestion des déchets. Une cinquantaine d’immeubles en sont déjà équipés.

Par ailleurs, nous proposons aussi de nouveaux produits en complément des décomptes pour les bâtiments industriels et mixtes, ou les grands immeubles qui nécessitent une approche et un suivi plus précis. Parmi eux, MinuteView, un système de monitoring des compteurs.

Autre innovation, venue d’Espagne : HeatPilot, une solution permettant de réduire les frais de chauffage de 6 à 20 %. Elle anticipe les conditions météorologiques pour ajuster le chauffage en fonction des prévisions du lendemain, optimisant ainsi la consommation énergétique.

Où en êtes-vous de l’électrification de votre flotte automobile engagée il y a quelques années déjà ?

AW : Nous avons un outil de planification, SmartPlan, qui permet d’organiser en une dizaine de minutes seulement les interventions de nos techniciens sur une centaine de résidences, contre plusieurs heures, voire jours, auparavant avec une gestion manuelle. Nous prévoyons aussi une version dédiée aux techniciens. Elle réduira leur stress lié à la circulation en automatisant l’envoi d’alertes aux clients en cas de retard. L’application prend également en compte le type de véhicule utilisé (diesel ou électrique), les conditions saisonnières et les distances parcourues, tout en veillant à optimiser le retour des techniciens à leur domicile en fin de journée.

JC : Nous visons l’électrification complète de notre flotte de camionnettes pour fin 2025 et le groupe ista souhaite atteindre le net zéro CO2 pour 2030.

Comment offrez-vous un accompagnement de qualité à vos équipes dans cette période de transition ?

AW : Automatiser ne suffit pas, il faut aussi s’appuyer sur une équipe compétente, multiculturelle, capable de communiquer dans les trois langues nationales, comme le font nos clients. Et surtout, une équipe prête à évoluer avec l’entreprise.

Cette année, nous allons lancer le projet QVT (Qualité de Vie au Travail) en partenariat avec l’Institut Luxembourgeois de la QVT. L’objectif est de réunir nos différentes équipes pour échanger sur des pistes d’amélioration et de changement, afin d’optimiser l’efficacité de l’entreprise. Aucun projet ne peut être mené à bien par une seule équipe : chaque équipe dépend de la suivante. C’est pourquoi il est essentiel de garantir un bon flux de communication, de favoriser les échanges humains et de transmettre les savoirs entre générations.

En tant qu’entreprise privée, nous sommes en concurrence avec le secteur public pour le recrutement, ce qui représente un véritable défi pour nous. Pour attirer et fidéliser nos collaborateurs, nous avons mis en place plusieurs avantages : une semaine de 38 heures rémunérées 40, un jour de congé supplémentaire tous les cinq ans, ainsi qu’une grande flexibilité, notamment la possibilité de concentrer ses heures sur quatre jours.

Enfin, pour accompagner ces évolutions, nous avons créé un nouveau poste en janvier : une responsable RH à plein temps. Sa mission est d’aider à structurer cette transformation, de gérer la charge de travail supplémentaire liée à cette organisation et surtout d’offrir aux collaborateurs un interlocuteur de confiance, à leur écoute pour les soutenir dans leur quotidien.

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Légende photo : Paul Kusnierz, Adelaide Wampach et Joachim Colles (de g. à d.)

Interview de Sophie André, responsable ventilation chez GECO

Pourquoi une bonne maintenance des centrales de traitement d’air est-elle primordiale ?

Le changement régulier des filtres comme le nettoyage des gaines sont essentiels pour garantir à la fois la durée de vie des équipements et la propreté de l’air intérieur. Une centrale de traitement a pour vocation de filtrer les pollens, les polluants et les particules fines, tout en garantissant un renouvellement optimal de l’air. Si les filtres ne sont pas changés régulièrement, ils s’encrassent, ce qui entraîne une perte de charge et une surconsommation d’énergie. De plus, des filtres sales peuvent altérer la performance des échangeurs thermiques et des ventilateurs, ce qui fait grimper les coûts d’exploitation et réduit le confort hygiénique au sein de l’habitation.

Vos équipements sont-ils pensés pour optimiser cette maintenance ?

Tout à fait. De plus en plus de capteurs intelligents sont intégrés aux CTA et VMC double flux que nous commercialisons. Ces capteurs mesurent différents paramètres comme l’humidité, le taux de CO2 et de composés organiques volatils (COV) présents dans l’air. L’objectif est d’adapter la ventilation aux besoins réels des bâtiments, mais aussi d’anticiper les interventions de maintenance. Pour ce faire, nos machines sont également dotées de systèmes de surveillance qui alertent en cas de dysfonctionnement.

Ces capteurs permettent-ils aussi d’anticiper les pannes ?

Oui. Nous avons mis en place un système de maintenance prédictive qui repose sur l’analyse des données en temps réel. Par exemple, un encrassement excessif des filtres ou une obstruction de l’évacuation des condensats peuvent être détectés avant que cela ne provoque une panne. Nos unités étant certifiées par le PassivHaus Institut, la température d’insufflation ne doit pas descendre sous certains seuils. Dès que c’est le cas, une erreur est également générée.
Sur la PKOM4 par exemple, il y a près de 300 capteurs qui permettent d’identifier jusqu’à 68 types d’erreurs différentes. En sachant à quel problème il a à faire, le technicien peut se rendre sur site directement avec les pièces nécessaires, réduisant ainsi les délais et les coûts de maintenance.

Quelles innovations proposez-vous dans le domaine du traitement de l’air ?

Notre gamme GPV s’est élargie avec de nouvelles CTA avec des échangeurs de chaleur double flux haut rendement à plaques rotatifs, ainsi que des CTA avec pompes à chaleur intégrées. Ces systèmes permettent d’assurer une ventilation efficace, mais aussi d’apporter un chauffage et un rafraîchissement optimisés. Cette solution offre plusieurs avantages : un gain de place, une maintenance simplifiée en limitant les équipements extérieurs, et une meilleure efficacité énergétique grâce à l’utilisation des calories de l’air renouvelé.

Nos produits couvrent des débits allant de 800 à 6 500 m³/h, avec une installation Plug&Play, en intérieur ou en extérieur, à connexions verticales ou horizontales. La technologie Inverter intégrée dans les pompes à chaleur permet un réglage adaptatif, qui améliore encore le rendement énergétique.

Quelle place donnez-vous à la digitalisation dans la gestion de vos équipements ?

La digitalisation est un levier essentiel pour optimiser la performance des systèmes de ventilation. Nous travaillons sur des solutions connectées permettant un suivi en temps réel des paramètres de fonctionnement : vitesse de ventilation, consommation énergétique, gain thermique... L’analyse des tendances permet d’anticiper d’éventuels problèmes avant qu’ils ne surviennent.

Nous avons également développé des systèmes permettant d’afficher les données environnementales en temps réel, notamment les taux de CO2 et les niveaux de particules fines. Cette transparence devient une exigence croissante dans les écoles, les bureaux et les espaces publics, où la qualité de l’air est un enjeu sanitaire majeur.

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Interview de Thierry Lecocq, Sales Manager Carrier Luxembourg

L’AquaSnap® 61AQ utilise le frigorigène R-290. Pourquoi avoir choisi cette technologie ?

Nous avons voulu proposer une solution qui s’inscrit dans les objectifs de décarbonation fixés par l’Union européenne à l’horizon 2050. Le R-290 est un réfrigérant naturel avec un très faible potentiel de réchauffement global : 0,02 selon le sixième rapport d’évaluation du GIEC. Il est donc parfaitement conforme aux normes environnementales actuelles, tout en garantissant des performances optimales même dans des conditions extrêmes. Grâce à l’utilisation du R-290, notre nouvelle pompe à chaleur permet à nos clients de réduire leur empreinte carbone tout en répondant à leurs exigences opérationnelles.

Le R-290 est classifié comme fluide inflammable. Comment gérez-vous l’impact environnemental et les mesures de sécurité qui sont liées à son utilisation ?

Nous avons développé des mesures de sécurité spécifiques, comme le regroupement de tous les composants réfrigérants dans une enceinte isolée dédiée.
Nous avons également élaboré des programmes de formation pour garantir une manipulation et une utilisation sûres du R-290.

Quelles performances l’AquaSnap® 61AQ affiche-t-elle ?

Elle peut fournir une température de chauffage jusqu’à 75°C, même par des températures extérieures de - 7°C, et reste efficace jusqu’à - 25°C. Elle est disponible en version monobloc, avec une capacité de 40 à 140 kW, mais elle existe aussi en version modulaire permettant de connecter jusqu’à 4 unités pour atteindre 560 kW. Elle est conçue pour répondre aux réglementations de plus en plus strictes auxquelles nous faisons face aujourd’hui, notamment le règlement F-Gaz, et elle dépasse les exigences de la norme Ecodesign de 30 % en matière d’efficacité énergétique.

À quels types de projets est-elle adaptée ?

Le design compact de l’unité en fait la solution idéale pour diverses applications, que ce soit dans des projets de nouvelle construction, de modernisation ou de rénovation. Elle peut parfaitement s’intégrer aux systèmes complets de bâtiment. De plus, la technologie avancée des compresseurs inverter offre des performances efficaces en fonction de la demande ainsi que des niveaux de bruit réduits à 78 dB(A), soit 10 dB(A) de moins que les recommandations d’Ecodesign.

Misez-vous sur le numérique pour optimiser la maintenance de cette nouvelle pompe à chaleur ?

Oui, l’AquaSnap® 61AQ est compatible avec notre plateforme Abound HVAC Performance. Cela permet une surveillance en temps réel et une maintenance prédictive, mais aussi un diagnostic et une réparation plus rapides, plus sûrs et plus précis pour garantir la disponibilité des équipements et réduire les interruptions. Nos clients peuvent ainsi avoir l’esprit tranquille.

En conclusion, quel message souhaiteriez-vous passer aux acteurs du marché ?

L’AquaSnap® 61AQ n’est pas seulement un nouveau produit, c’est une avancée majeure pour Carrier et pour le secteur du chauffage. Elle illustre notre engagement en faveur d’un avenir durable, en alliant haute performance et responsabilité environnementale.

Pour plus d’informations, rendez-vous à l’agence Carrier CIAT 2, route de Remich à Mondorf-les-Bains ou écrivez à info.luxembourg@carrier.com.
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Interview de Philippe Bauer, fondateur d’ëGEN Pro

Pourquoi est-il important de développer des solutions permettant d’utiliser efficacement chaque goutte d’eau ?

Aujourd’hui, un habitant luxembourgeois consomme en moyenne 130 litres d’eau par jour. D’ici 2030, cette consommation devra être réduite à 90 litres par jour, car la production d’eau potable ne suffira plus à couvrir les besoins croissants.

Actuellement, dans des secteurs-clés comme la restauration ou les collectivités publiques, seuls 50 % de l’eau est réellement utilisée, le reste est perdu. Si on parvenait à atteindre un rendement de 100 % en réutilisant intelligemment l’eau, l’économie réalisée en 10 ans représenterait l’équivalent de l’alimentation en eau d’une ville comme Dudelange, soit les besoins quotidiens de 22 000 personnes. En adoptant des solutions innovantes, notamment dans les réseaux de récupération et les circuits fermés, nous pourrions garantir une meilleure gestion de l’eau, mais aussi assurer la pérennité de la ressource.

Pourquoi ne pas commencer par récupérer l’eau de pluie ?

La récupération de l’eau de pluie peut sembler pertinente mais, en réalité, elle interrompt le cycle naturel de l’eau qui s’infiltre dans le sol pour alimenter les nappes phréatiques, qui sont aujourd’hui en diminution. En la captant directement, on empêche ce processus de recharge des nappes et on accentue la pénurie d’eau souterraine.

Dans la restauration, par exemple, où le rendement en eau n’est que de 50 %, il est plus logique d’optimiser d’abord cette ressource existante avant d’installer des systèmes complexes, onéreux pour collecter et traiter l’eau de pluie.

Quelle solution avez-vous développée pour répondre à cette problématique ?

Tout d’abord, nous proposons une alternative naturelle aux adoucisseurs d’eau à base de sel, qui cible tous les secteurs d’activité telles que le privé, l’industrie et l’Horesca, où les pertes en eau sont très importantes.

Aujourd’hui, la majorité des installations utilisent des adoucisseurs à sel, qui consomment de l’eau et du sel, et nécessitent une régénération régulière. Est-ce vraiment indispensable ? Plutôt que d’éliminer le calcaire, notre approche, plus naturelle et plus respectueuse des ressources, consiste à modifier physiquement l’eau pour rendre le calcaire non adhérent, tout en conservant son caractère potable.

Comment ce dispositif fonctionne-t-il ?

Notre dispositif se base sur des matériaux sûrs et non toxiques (l’inox, le titane et des polymères) pour transformer le calcaire en poudre, et faire qu’il ne s’accroche plus aux surfaces. Lorsque l’eau traverse l’appareil, les minéraux qu’elle contient (carbonate de magnésium, calcium etc.) subissent une transformation physique. Initialement sous forme cristalline, ces cristaux sont modifiés en aragonite, une forme non adhérente du calcaire. Ainsi, l’eau conserve ses minéraux, elle reste potable et les résidus peuvent être éliminés d’un simple coup de chiffon, sans polluer et sans gaspiller d’eau.

C’est un changement d’habitude qui demande un peu de pédagogie, mais qui permet de préserver la ressource, d’éviter les contraintes des adoucisseurs classiques, et de préserver ses équipements et l’environnement. D’autant plus que notre solution a également une action curative et qu’elle réduit considérablement la présence de légionelles, comme en attestent des certifications officielles.

Nous allons encore plus loin en agissant sur la minéralité de l’eau. Une autre gamme appareils utilisent un procédé d’osmose qui élimine efficacement pesticides, fongicides, chlore et autres contaminants. Grâce à un système de cinq niveaux de filtration, nous purifions l’eau en profondeur. La dernière étape permet de rééquilibrer sa composition, en ne conservant que les éléments bénéfiques, pour une eau plus saine et de meilleure qualité.

Au-delà du traitement anticalcaire, vous proposez une approche plus globale. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Nous avons développé des solutions intégrées (EDE) qui réduisent la consommation d’eau et améliorent l’efficacité des équipements dans les cuisines professionnelles.

De nombreux appareils de traitements d’eau, dispositifs de refroidissement, etc., gâchent de l’eau durant leur fonctionnement. Par exemple, on installe souvent un adoucisseur et un osmoseur dans les zones de laverie pour garantir une excellente qualité de lavage, de bonnes conditions de travail et également pour protéger les lave-vaisselles. Mais ces solutions usuelles sont très énergivores, avec en moyenne 1 300 litres d’eau consommés par service pour un restaurant de 150 couverts, soit 2 600 litres par jour uniquement sur cette zone de travail.

Nos solutions brevetées peuvent amener cette consommation moyenne à 300 litres - ce qui représente plus de 70 % de réduction - avec une réflexion simple et dirigée vers l’économie de nos ressources en eau tout en assurant une qualité de lavage maximale à nos clients. Mais pas seulement, car les produits lessiviels, les consommables tels que le sel pour adoucisseur et la maintenance sont réduits au maximum.

ëGEN PRO travaille avec une vision environnementale globale et vise l’impact le plus faible possible. C’est pour éviter un surdimensionnement des installations, réduire les coûts et la consommation d’eau que nous avons développé ce procédé et nos appareils.

Nous avons aussi développé un osmoseur avec adoucisseur intégré, une connexion WIFI afin de réduire notre impact environnemental. Moins de chimie, moins d’eau, SAV réduit… De nombreux clients dans l’HORESCA au Luxembourg en sont déjà équipés.

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Le projet HERVE est coordonné par Neobuild en collaboration avec le ministère de l’Économie, avec un financement du Fonds Climat et Énergie. Cette initiative, lancée en septembre 2022 et prévue jusqu’en juin 2027, vise à révolutionner la gestion des systèmes de ventilation.

La construction passive, caractérisée par une isolation thermique et une étanchéité à l’air élevées, nécessite des systèmes de ventilation performants pour assurer une qualité d’air intérieur optimale. Sans une ventilation adéquate, l’humidité et les polluants peuvent s’accumuler, affectant la santé des occupants et la durabilité du bâtiment.

Cependant, ces systèmes de VMC, essentiels pour maintenir un environnement intérieur sain, peuvent devenir des sources de problèmes s’ils ne sont pas correctement entretenus. Au fil du temps, la poussière, les moisissures et autres contaminants peuvent s’accumuler dans les conduits, réduisant l’efficacité du système et compromettant la qualité de l’air.

Le projet HERVE vise à identifier les erreurs courantes dans la planification, la conception et la réalisation des systèmes VMC. Ces erreurs peuvent inclure des conduits mal dimensionnés, des filtres inadaptés ou une installation incorrecte des composants. En comprenant ces problèmes, les professionnels peuvent éviter de les reproduire à l’avenir.

Le projet cherche également à établir des protocoles d’inspection et d’entretien efficaces. Ces protocoles fourniront des instructions détaillées sur la façon de vérifier régulièrement les systèmes de VMC, de nettoyer les conduits et de remplacer les filtres. L’objectif est de garantir que les systèmes fonctionnent de manière optimale et qu’ils maintiennent une bonne qualité de l’air intérieur.

Il est aussi important de déterminer les fréquences de nettoyage nécessaires pour les différents composants, et à évaluer l’impact des VMC sur la qualité de l’air intérieur. De ce fait, une connaissance pointue de la vitesse d’encrassement des composants permettra d’optimiser les coûts de maintenance sans pour autant dégrader la qualité de l’air intérieur.

Un autre aspect crucial du projet HERVE réside dans son importance au niveau réglementaire. Actuellement, le Luxembourg s’appuie sur un ensemble de normes et de réglementations provenant de divers pays, notamment la France et l’Allemagne, pour encadrer les systèmes de ventilation. Le projet HERVE vise à établir un cadre réglementaire plus spécifique et adapté aux besoins du Luxembourg, en tenant compte des spécificités du parc immobilier et des défis climatiques du pays. Cette démarche permettra d’harmoniser les pratiques et de garantir un niveau de qualité d’air intérieur optimal pour tous les bâtiments.

Actuellement, le projet se concentre sur le contrôle des réglages des VMC et l’inspection hygiénique. Un échantillon de 50 bâtiments est suivi pendant deux ans. Cette phase permettra de vérifier si les débits planifiés sont bien implémentés et de documenter l’évolution des débits en fonction de l’encrassement.

Des inspections visuelles, des contrôles de débits et des tests hygiéniques sont réalisés à intervalles réguliers. L’utilisation de tests spécifiques permet de quantifier l’encrassement progressif des systèmes de manière objective. Des analyses microbiologiques comparatives sont également effectuées pour évaluer l’impact sur la qualité de l’air.

La Fédération des ramoneurs et les experts H₂E jouent un rôle crucial dans la réalisation des inspections et des contrôles sur le terrain. Leur expertise est essentielle pour le projet, car ils fournissent des données concrètes et partagent leurs expériences pratiques avec l’équipe de coordination.

Le Centre de Compétences (CDC) et l’Institut de Formation Sectoriel du Bâtiment (IFSB) apportent leur contribution au projet à travers la sensibilisation et la formation des professionnels du secteur.

Le projet HERVE ambitionne d’améliorer considérablement la qualité de l’air intérieur en établissant des protocoles d’entretien efficaces, réduisant ainsi les risques sanitaires liés à la contamination des VMC. L’optimisation énergétique est également un objectif clé, car un meilleur entretien des systèmes permettra de maintenir leur efficacité énergétique dans le temps. Le projet contribuera à la standardisation des pratiques dans le secteur.

En conclusion, le projet HERVE représente une avancée significative dans la gestion des systèmes de ventilation mécanique contrôlée. En combinant recherche, analyse pratique et élaboration de standards, cette initiative promet d’améliorer considérablement la qualité de l’air intérieur et l’efficacité énergétique des bâtiments modernes au Luxembourg et au-delà.

Stephen Moulayi Pluquin, Innovation Project Manager chez Neobuild
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Légende photo : Photo 1. Gaine encrassée avec prélèvement ©Ralph Baden / Photo 2. Installation avec filtre propre Installation IFSB ©IFSB

L’immeuble de bureaux Dellizotti, basé sur le concept 2226 GmbH, illustre cette approche en intégrant une ventilation naturelle pilotée par des capteurs intelligents.

Rencontre avec Elise Rein, Team Manager Sustainable Design, et Franck Doron, Team Manager MEP chez Betic, part of Sweco.

Ce modèle remet en question les systèmes traditionnels de chauffage et de climatisation pour privilégier une régulation thermique passive, garantissant un air intérieur sain et une performance énergétique optimale. Décryptage d’une approche qui pourrait bien redéfinir les standards de la gestion des constructions.

Le concept 2226 GmbH : une régulation thermique passive

Développé par l’architecte Dietmar Eberle, ce principe repose sur une régulation thermique passive du bâtiment, sans chauffage ni climatisation. Il exploite l’inertie thermique des matériaux et une gestion intelligente des flux d’air pour maintenir une température ambiante stable entre 22 et 26 degrés toute l’année. Cette performance est atteinte grâce à une isolation optimisée et un contrôle rigoureux des échanges d’air.

L’un des piliers du concept 2226 GmbH appliqué au futur siège social de l’entreprise Dellizotti, situé à Bettembourg, est l’utilisation d’ouvrants automatisés pour assurer un renouvellement naturel de l’air. Contrairement à la ventilation mécanique traditionnelle, ce système ajuste l’apport d’air frais en fonction de certains critères. « Les ouvrants sont pilotés par des capteurs de CO2 et de température dont l’ouverture est adaptée en fonction des niveaux de pollution intérieure et des variations climatiques extérieures. La régulation automatique est prévue en se basant sur trois paramètres mesurés principaux : le niveau de CO2, la température intérieure et la température extérieure. On veillera en priorité à assurer une bonne qualité de l’air en conservant un bon niveau de CO2 : < 800 ppm de manière générale et < 1 000 ppm lorsque la température extérieure est inférieure à 5°C », explique Elise Rein, Team Manager Sustainable Design chez Betic, part of Sweco.

Le rôle clé des capteurs connectés

Un air intérieur de mauvaise qualité peut entraîner des conséquences sanitaires importantes : maux de tête, irritations respiratoires, fatigue chronique, voire pathologies plus graves. Dans un environnement de travail, une mauvaise qualité de l’air peut directement impacter la productivité.
L’optimisation de la qualité de l’air repose aujourd’hui sur des outils de mesure performants. Des capteurs connectés permettent de suivre en temps réel les niveaux de CO2, la température ou encore l’humidité. Cette surveillance en continu facilite la mise en place d’actions correctives et contribue à une gestion proactive des infrastructures. Le siège social de l’entreprise Dellizotti, s’inscrit dans cette dynamique en intégrant un système de capteurs de CO2 associé à une ventilation 100 % naturelle.

Cet immeuble de bureaux illustre parfaitement la manière dont une gestion opérationnelle axée sur la qualité de l’air intérieur peut concilier bien-être des occupants, efficacité énergétique et optimisation des coûts. L’intégration de technologies intelligentes, comme les capteurs connectés et la ventilation naturelle, permet de garantir un environnement sain tout en réduisant l’empreinte énergétique des bâtiments.

Maintenance et performance des systèmes HVAC

La maintenance régulière des systèmes de ventilation est un autre pilier de la gestion de la qualité de l’air. Des gaines de ventilation encrassées peuvent en effet favoriser la prolifération des moisissures et des bactéries, compromettant ainsi la pureté de l’air intérieur. Un entretien rigoureux de ces installations est donc essentiel pour assurer leur efficacité.

En outre, la maintenance préventive est essentielle puisqu’elle permet d’anticiper les problèmes avant leur apparition. Elle consiste en des vérifications et des interventions régulières visant à repérer les problèmes potentiels à un stade précoce. « Détecter et en régler les petits soucis avant qu’ils n’évoluent en réparations importantes permet d’éviter des dépenses de réparation élevées. De plus, un entretien régulier contribue à garantir des performances optimales » souligne Franck Doron, Team Manager MEP chez Betic, part of Sweco.

Dans un monde où la santé et l’environnement sont des enjeux majeurs, la qualité de l’air intérieur ne doit plus être une option mais une priorité incontournable. Elle représente d’ailleurs aujourd’hui un levier clé pour conjuguer bien-être des occupants et efficacité énergétique des bâtiments. Pourtant, elle ne se limite pas à un simple contrôle du CO2 ou de la température. La présence d’autres polluants, souvent invisibles, impose une approche plus globale et rigoureuse. C’est dans cette optique que des experts du secteur, dont Franck Doron, Team Manager MEP chez Betic, part of Sweco, se sont réunis au sein de LIAVA (Luxembourg Indoor Air & Ventilation Association) afin de redéfinir les critères d’un air sain et d’identifier les meilleures stratégies – qu’elles soient passives ou actives – pour y parvenir. Face aux défis environnementaux et sanitaires, l’avenir du bâtiment durable passe donc par une gestion toujours plus intelligente et intégrée de la qualité de l’air intérieur.

Bouwteam

• Exécution façades : Paille-Tech scrl
• Exécution générale : DZ Construct

Équipe de maîtrise d’œuvre

• Concept général et AMO : Neobuild GIE
• Coordination exécution : Francis Schwall
• Architecture : AU21, Yvore Schiltz
• Stabilité : Athena Ingénieurs
• Concept thermique : 2226 GmbH
• Techniques spéciales : Betic, part of Sweco
• Conseil & bilan carbone : MBauen, Benoit Martin

Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Rencontre avec Stéphane Hardy, Project Manager Luxembourg chez WICONA

Ventilation naturelle vs ventilation mécanique

Dans la plupart des bâtiments actuels, le renouvellement d’air est assuré par des systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC) qui, bien qu’efficaces, présentent des inconvénients, notamment une consommation électrique continue, des besoins réguliers en entretien et en maintenance, et un manque de flexibilité lié à une gestion souvent entièrement standardisée.
La ventilation naturelle, quant à elle, repose sur l’apport ponctuel d’air neuf, simplement en ouvrant les fenêtres aux moments opportuns. Cette solution, qui requiert de fait une consommation électrique très minime, doit être intelligemment régulée pour être pleinement efficace. C’est là qu’intervient la digitalisation.

Motorisés, standardisés, optimisés

Pour une ventilation naturelle optimale, WICONA a équipé tout récemment le projet pilote 2226 de Dellizotti à Bettembourg de son système d’ouvrants motorisés, à moteurs intelligents ayant leur propre fonction anti-pince doigt. « Pour ventiler naturellement, il faut un châssis qui s’ouvre pour faire entrer l’air à des endroits stratégiques du bâtiment, déterminés grâce à une analyse préalable complète. Mais il faut aussi pouvoir gérer ces ouvertures. C’est la raison pour laquelle la partie centrale en aluminium de nos châssis intègre, de manière complètement invisible, deux moteurs actionnables manuellement ou programmables. L’un permet le déverrouillage du châssis et le second permet de l’ouvrir ou de le fermer, en donnant une rotation intérieure. Un contact de position permet de déterminer si le châssis est en position ouverte ou en position fermée, et une butée permet de régler l’angle. Pour éviter tout accident le moteur est conçu de manière à s’arrêter et se ré-ouvrir en cas d’obstacle (doigt, etc.) », explique Stéphane Hardy, Project Manager Luxembourg chez WICONA.

Très simples à mettre en place, ces produits sont disponibles avec des largeurs de profilés standardisées (250 ou 310 mm), mais il sera aussi possible d’avoir des largeurs sur mesure. La hauteur est, quant à elle, adaptée au design architectural. « Ces largeurs prédéfinies permettent de compenser, dans une certaine mesure, le coût lié au moteur, par une simplification de la fabrication. Un autre avantage de travailler avec des ouvrants très peu larges, c’est que quand on les ouvre, ils occupent une place réduite dans la pièce, tout en étant très efficaces : selon différentes simulations qui ont été réalisées, l’air est complètement renouvelé en quelques minutes seulement, à partir du moment où on ouvre le châssis, même par une petite section. Nous apportons des technologies éco-sanitaires aux bâtiments, sans aller vers des choses qui sont complètement démesurées. »

Pourquoi une ouverture automatisée ?

L’automatisation permet notamment d’optimiser le rafraîchissement naturel pour éviter le recours à la climatisation et de maintenir une qualité de l’air intérieur constante, grâce à des capteurs intégrés, qui mesurent les températures intérieure et extérieure et le taux de CO₂ et de polluants présents dans la pièce. Les occupants gardent la maîtrise et peuvent également ouvrir les fenêtres manuellement s’ils en ressentent le besoin.

« Nous avons déjà installé sur des bâtiments scolaires des systèmes qui permettent d’ouvrir systématiquement les clapets soit en fonction des heures de classe, soit en fonction des températures intérieure et extérieure, afin de prévenir une surchauffe excessive. En période de plus forte chaleur, le châssis s’ouvre dès que la température extérieure descend sous un certain seuil et se referme dès que la température remonte, de manière à refroidir le bâtiment sans utiliser de climatisation et sans consommer d’énergie. »

Nouvelles technologies, impact environnemental réduit et écocircularité

Au-delà de la régulation thermique et de la qualité de l’air, la digitalisation permet une gestion optimisée du cycle de vie des composants du bâtiment, dans une approche d’écocircularité.
« La digitalisation est une étape cruciale dans le développement de l’économie circulaire. Elle fait le lien entre tous les composants physiques du bâtiment, un lien qui permet une meilleure maîtrise, donc une meilleure gestion du bâtiment. Elle joue aussi un rôle primordial dans la réduction des émissions de CO2, et plus largement, de l’impact environnemental. Tout est basé sur la valeur juste, traçable qu’on attribue au produit qui est reprise dans une base de données », souligne Stéphane Hardy. « Au sein du groupe Hydro, nous avons aisément accès à toutes les données relatives aux différents produits de nos marques SAPA et WICONA. Nous avons, pour cela, mis en place un système de QR codes associé à chaque menuiserie extérieure qui permet d’accéder à différentes informations : composition de chaque matériau et de chaque composant qui est intégré dans le châssis, avec ses caractéristiques techniques et ses performances, y compris son EPD. »

Cela facilite la maintenance en permettant de retracer les interventions qui ont été effectuées sur le produit et d’identifier précisément une pièce avec sa référence s’il faut la remplacer.

En fin de vie du bâtiment, cela permet de connaître leur potentiel de désassemblage, de réemploi ou de recyclage. Grâce à ces données, on peut attribuer une valeur économique aux matériaux en fin de vie, faisant d’un déchet une ressource potentielle.

Une application mobile a également été développée. Elle permet, en scannant le QR code d’un châssis, de le visualiser en réalité augmentée directement sur le mur où il sera posé.

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Interview de Jean-Marc Lamorté, directeur commercial et marketing de Médiair Luxhyconfort.

Dans le secteur du bâtiment, Médiair s’est spécialisée dans la désinfection des gaines de ventilation, un enjeu majeur pour la qualité de l’air intérieur.

Comment a commencé l’aventure Médiair au Luxembourg ?

La société a vu le jour en juillet 2021. Nous étions alors en pleine période de Covid et, dans ce contexte, nous avons d’abord voulu nous concentrer sur le marché de la chimie fine, avec des produits d’assainissement de l’air intérieur. Puis, quand le soufflet du Covid est retombé, nous avons décidé de nous réorienter vers des marchés émergents, en proposant des désinfectants.
Tous les biocides que nous développons ont été testés et approuvés par les autorités européenne et luxembourgeoise comme étant efficaces contre les bactéries, les levures, les spores et les virus.

Ce qui les différencie des produits que l’on trouve traditionnellement sur le marché est qu’ils sont sans danger pour l’être humain et l’environnement.

C’est-à-dire ? Que contiennent vos produits ?

Nos produits sont fabriqués à base d’acide hypochloreux. L’acide hypochloreux est produit à partir d’un mélange d’eau et de sels minéraux, électrolysé. C’est une substance qui est naturellement générée par le corps humain, et qui sert notamment à lutter contre les micro-organismes pathogènes envahissants. Pour résumer en quelques mots la manière dont il est produit, nos globules blancs contiennent des neutrophiles, qui sécrètent des enzymes et ces enzymes sont une base d’acide hypochloreux.

Cet acide hypochloreux, nous le synthétisons dans notre usine luxembourgeoise, pour l’intégrer ensuite dans des mélanges qui varient selon l’application souhaitée.

Pourquoi ce positionnement sur des produits naturels ?

Parce que les désinfectants disponibles sur le marché à l’heure actuelle génèrent souvent des problématiques collatérales.

Les désinfectants sont, par définition, utilisés pour lutter contre la pollution d’origine biologique (bactéries, virus, champignons, …). Les désinfectants usuels (à base d’alcool ou d’ammonium quaternaire, par exemple) sont plus ou moins efficaces pour lutter contre cette pollution d’origine biologique, mais leur utilisation va augmenter la pollution d’origine chimique dans la pièce, ce qui aura forcément un impact à plus ou moins long terme sur la santé des occupants. La molécule active dans nos désinfectants, l’acide hypochloreux, est non seulement le biocide présentant le plus large spectre bactéricide, virucide et fongicide connu à l’heure actuelle, mais aussi un biocide dont l’emploi est sans danger pour l’utilisateur et les usagers de la pièce.

Pouvez-vous nous parler de votre outil industriel ?

Nous disposons d’un local de 3 500 m², situé à Foetz et équipé d’une cuve d’eau de 244 000 litres. Nous récupérons autant que possible les eaux pluviales, l’idée étant de limiter l’utilisation de l’eau de ville dans nos procédés de fabrication. Comme vous pouvez le voir, au-delà de la composition naturelle de nos produits, nous avons à cœur d’avoir une démarche cohérente jusqu’au bout, avec une production entièrement écoresponsable.

Nous sommes en mesure de fabriquer chaque jour jusqu’à une centaine de m³ d’eau pure électroniquement modifiée, c’est-à-dire une eau de laboratoire qui a un fort pouvoir nettoyant. À partir de cette eau pure, nous produisons des nettoyants et des désinfectants.

Nous avons quatre lignes de production qui permettent d’embouteiller nos produits dans des contenants allant de 50 ml à 20 litres, voire plus si nécessaire, avec la possibilité de le faire au moyen de pompes et de circuits complètement hermétiques afin d’éviter les projections et les émanations.

Vous travaillez pour l’automobile (lave-glace, etc.), mais aussi pour le bâtiment. Que proposez-vous plus précisément aux entreprises de ce secteur ?

Dans le bâtiment, nous nous sommes spécialisés dans la désinfection des gaines de ventilation. C’est un sujet brûlant à l’heure actuelle, plus particulièrement depuis l’arrivée du Covid qui a soulevé des questionnements et a fait naître une prise de conscience sur la question de la pollution intérieure.

Dans les gaines, on peut trouver des poussières et de l’eau stagnante qui favorisent l’apparition de champignons très agressifs. Ces champignons se mélangent à l’air qui est introduit dans le bâtiment, et lorsque nous respirons, ils peuvent venir se fixer dans nos poumons, avec pour conséquence de possibles problèmes pulmonaires.

Nos produits agissent naturellement contre ces champignons et autres microorganismes potentiellement présents dans les gaines. Contrairement aux méthodes traditionnelles de désinfection, nos produits réagissent et se dissipent très rapidement, ce qui permet de ne pas interrompre les activités au sein du bâtiment.

Mais, lors de la désinfection d’une gaine de ventilation, il faut suivre plusieurs étapes en amont : nettoyage, aspiration, brossage… Tout un dispositif et du matériel spécifique sont nécessaires avant d’appliquer les produits désinfectants. En plus des désinfectants, nous proposerons donc bientôt une gamme complète d’outils : cannes de brossage, cannes télescopiques, aspirateurs dorsaux, et bien plus encore. Pour cela, nous nous sommes associés à la société Pro Galva, dont nous sommes le dépositaire principal au Luxembourg. L’objectif est de simplifier le quotidien des installateurs, en leur offrant un point de contact unique où ils trouveront tout le matériel nécessaire, sans avoir à multiplier les fournisseurs ou à chercher des solutions par eux-mêmes. À ce propos, notre service technique peut accompagner nos clients afin de définir les meilleurs modes opératoires suivants les enjeux de leur chantier.

Je précise également que, sur le sujet de la qualité de l’air intérieur, nous collaborons avec Neobuild. Nous avons associé nos forces pour essayer de trouver les solutions les plus saines possibles.

En parallèle, nous proposons du nettoyant pour panneaux solaires et, à terme, nous lancerons aussi notre gamme de fluides caloporteurs.

Vous êtes donc en recherche permanente de nouveaux produits ?

Oui. Nous développons des produits spécifiques pour les bâtiments au Luxembourg, en collaboration avec des majors.

La recherche, le développement et le contrôle qualité se font ici, dans notre propre laboratoire. C’est dans cette pièce que tout se décide.

Nos produits sont analysés à l’aide d’un réfractomètre ou d’un photomètre. Ces systèmes, à la fois simples et efficaces, permettent de tester les échantillons prélevés sur l’ensemble de notre production. L’objectif est de mesurer précisément leur pH ainsi que leurs concentrations. Quant aux mélanges, ils sont réalisés par vibration.

En ce qui concerne les fluides caloporteurs, ils sont aujourd’hui importés en bidon de 10 ou 20 litres. Notre démarche est de devenir le « fournisseur de proximité ». En produisant sur le sol luxembourgeois, nous respectons d’office les réglementations locales, nous limitons les transports et nous contribuons ainsi à réduire les émissions de CO2 et de gaz à effet de serre liées aux camions, ce qui s’inscrit là encore parfaitement dans notre optique d’écoresponsabilité.

Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025

Du point de vue de l’assurance, ces aspects sont très importants car ils influent sur le niveau de risque, et donc sur le niveau de la prime. Dans ce contexte, le courtier en assurances a un rôle stratégique pour conseiller son client propriétaire de bâtiments, transmettre tous les éléments pertinents à la compagnie d’assurance et l’assister en cas de survenance d’un sinistre.

Le courtier a d’abord un rôle essentiel pour analyser le risque : en rencontrant son client, en visitant les biens immobiliers à assurer et en réunissant les données issues de la gestion opérationnelle (rapports de maintenance, diagnostics, registres de sécurité), il peut identifier les points faibles et conseiller la mise en place d’actions correctives qui auront deux conséquences : mettre en place un programme d’assurance sur mesure en évitant les garanties inutiles ou en rajoutant des extensions de garanties, et réduire le risque (et donc réduire la prime). Il s’agit de négocier les garanties les mieux adaptées, en tenant compte du niveau de risque réel du bâtiment.

Notre rôle consiste également à valoriser auprès des compagnies d’assurance les efforts de gestion préventive qui permettent d’éviter la survenance des sinistres : la réduction de la fréquence et de la gravité des dommages permettent aux clients de conserver un bon ratio sinistres payés/primes payées, un atout pour limiter les majorations de primes et conserver son contrat sur le long terme. Par exemple, un système électrique bien entretenu diminue les risques d’incendie, tandis qu’une surveillance régulière des installations de plomberie prévient les dégâts des eaux. Lorsque nous sommes informés qu’un bâtiment va recevoir des améliorations énergétiques, comme le remplacement d’un ancien système de chauffage au fuel par une pompe à chaleur, nous pouvons alors anticiper les impacts sur le risque incendie et sur la valeur assurée, et adapter les garanties en conséquence.

Si un sinistre devait tout de même survenir, nous intervenons alors pour faciliter le traitement du dossier et défendre les intérêts de notre client : l’indemnisation doit être conforme au contrat. Nous avons dans nos services des spécialistes des dossiers sinistres, qui connaissent les rouages des compagnies et peuvent conseiller nos clients sur les démarches à suivre et les pièces justificatives à fournir.

En tant que courtier, nous sommes convaincus qu’une gestion opérationnelle des bâtiments permet une meilleure maîtrise des risques, et donc une meilleure couverture des risques.

Céline Caccialupi, Account Manager chez AlliA Insurance Brokers Luxembourg
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025