Rénov’action

Retrouvez nos paroles d’experts ci-dessous.

Propos recueillis par Mélanie Trélat
Extrait de Neomag#64

Renouveler complètement un parc bâti est un travail de longue haleine ; rénover les bâtiments existants est une solution envisageable, notamment dans un marché comme le nôtre où la demande de durabilité et de conservation du patrimoine se pose.

La rénovation des bâtiments ne se limite pas à la simple remise en état de l’existant. Elle joue un rôle crucial dans la préservation du patrimoine architectural, l’amélioration de l’efficacité énergétique et la prolongation de la durée de vie des structures. En modernisant les bâtiments, les acteurs contribuent à réduire l’empreinte carbone et à optimiser les performances énergétiques, alignant ainsi les projets avec les objectifs de développement durable.

Rénovation et challenges

Chaque projet de rénovation présente des défis uniques. Que ce soit la mise aux normes d’installations, la gestion de substances dangereuses comme l’amiante, ou l’amélioration de l’efficacité énergétique, il est essentiel d’avoir une approche rigoureuse et méthodique.

1. Les bâtiments anciens ne répondent souvent pas aux normes de sécurité actuelles. La rénovation implique donc l’installation de systèmes de sécurité plus modernes, comme les détecteurs de fumée, les sprinklers, ou tout simplement les installations électriques.
2. La présence de matériaux dangereux, tels que l’amiante, nécessite des procédures spécifiques d’inventaire, de confinement et d’élimination, afin de protéger les travailleurs et les futurs occupants. Il est primordial de prendre en compte ces éléments avant de lancer des travaux de rénovation.
3. Des recherches de polluants tels que les COV ou encore les formaldéhydes peuvent être intéressantes en vue d’améliorer la qualité de l’environnement de travail des collaborateurs dans un immeuble de bureaux.
4. Remplacer les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation obsolètes par des équipements plus performants, isoler thermiquement les murs et les toits et installer des fenêtres à meilleure performance sont autant de mesures pour améliorer l’efficacité énergétique d’un bâtiment rénové.

La rénovation donne l’opportunité d’intégrer des pratiques d’économie circulaire, telles que la réutilisation de matériaux provenant d’autres bâtiments, contribuant ainsi à la réduction des déchets et à la préservation des ressources naturelles. En améliorant l’isolation et en utilisant des systèmes énergétiques modernes, les coûts de chauffage et de climatisation peuvent être considérablement réduits. Les bâtiments deviennent alors moins énergivores mettant en avant la protection de la planète.

Les bâtiments rénovés offrent un environnement plus confortable que l’initial, avec une meilleure gestion de la température, de l’humidité et de la qualité de l’air intérieur, augmentant ainsi le confort des occupants. De plus, la rénovation permet de préserver et de valoriser le patrimoine architectural existant, en redonnant vie à des bâtiments historiques tout en les adaptant aux besoins contemporains. En réutilisant des structures existantes et en intégrant des solutions durables, la rénovation réduit la demande en nouvelles constructions, limitant ainsi l’impact environnemental.
Les projets de rénovation sont étroitement liés aux missions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG). En intégrant des pratiques durables et en respectant les normes ESG, les entreprises peuvent non seulement améliorer leur performance environnementale mais aussi renforcer leur responsabilité sociale et leur transparence en matière de gouvernance. Cela inclut alors des initiatives telles que l’utilisation de matériaux durables, la mise en place de systèmes énergétiques renouvelables et la garantie de conditions de travail sécurisées et équitables pour tous les travailleurs impliqués. De plus, en rénovant des bâtiments existants, les entreprises contribuent à la revitalisation des communautés locales tout en créant des espaces de vie et de travail sains et agréables.

Quid des constructions neuves ?

À l’inverse, les constructions neuves peuvent dès les prémisses des projets s’appuyer sur les dernières normes et les technologies les plus récentes. Elles offrent la possibilité de viser des certifications environnementales (BREEAM, LCBI) ou sociales (WELL) et de concevoir des bâtiments passifs par exemple. La question se pose alors : est-il préférable de rénover ou de construire ?
Les nouvelles constructions permettent une intégration immédiate des matériaux durables et des technologies de pointe. Par exemple, les systèmes de gestion de l’énergie intelligents, les panneaux photovoltaïques, les toits végétalisés et les systèmes de récupération des eaux de pluie peuvent être incorporés dès la conception. De plus, les matériaux utilisés dans les constructions neuves peuvent être choisis pour leur faible empreinte carbone et leur durabilité, comme le bois massif ou les bétons bas carbone.

Ces nouvelles constructions répondent également aux exigences actuelles en matière de confort et de bien-être des occupants. Des espaces lumineux, bien ventilés et acoustiquement performants sont désormais la norme dans les bâtiments neufs.
Enfin, la flexibilité ou encore la démontabilité sont des atouts majeurs des constructions neuves. Les bâtiments peuvent être conçus pour s’adapter facilement aux besoins futurs, qu’il s’agisse de réaménagements intérieurs ou d’extensions. Cela permet d’anticiper et de répondre aux changements démographiques, technologiques et économiques de manière plus efficace.
Chaque situation est unique et nécessite une évaluation minutieuse des avantages et inconvénients. La rénovation offre une multitude d’options pour améliorer l’existant de manière durable, tandis que la construction neuve permet d’incorporer directement les standards les plus élevés dès le départ.

Pour en savoir plus sur nos services et nos projets, visitez notre site web : groupseco.lu.

Un reportage SECO Luxembourg
Extrait de Neomag#64

On y retrouve du logement avec 127 unités d’appartements, 70 000 m² de bureaux destinés à accueillir près de 4 000 fonctionnaires flamands, 5 000 m² dédiés au coworking, un hôtel de 240 chambres ainsi que plusieurs offres complémentaires en termes de loisirs, d’espaces sportifs, de restauration ou de commerces de vente au détail. Les niveaux en sous-sol disposent de 1 185 places de parking dont 348 sont réservées aux vélos.

Du projet originel subsistent les deux tours : la tour Est qui accueille les appartements aux étages intermédiaires et la tour Ouest qui fait de même avec l’hôtel, toutes deux étant reliées et connectées à un volume contemporain de 128 mètres de hauteur regroupant les bureaux sur 14 doubles étages. Les espaces aux étages bénéficient de vues panoramiques sur la ville tandis que rez-de-chaussée est ouvert au public, tout comme la grande orangerie côté boulevard Roi Albert II, devenant un lieu d’échanges et de rencontre pour l’ensemble du quartier. Les portées importantes entre appuis du volume central permettent d’offrir des aménagements très flexibles et modulables.

Conservation, réemploi et recyclage « à tous les étages »

Ce projet conçu en bouwteam repose préalablement sur un inventaire exhaustif des matériaux existants ainsi que sur une étude soignée de la structure des tours originelles, dont une grande majorité des éléments a été conservée, réemployée ou recyclée, malgré les changements fonctionnels : les étages souterrains, les fondations et les noyaux de circulation sont ainsi conservés, représentant pas moins de 66 000 m³ de bétons maintenus et économisés. Les planchers ont quant à eux fait l’objet d’un démantèlement complet afin de répondre aux exigences modernes plus contraignantes de confort et de flexibilité et, avec d’autres éléments de béton déconstruits, c’est plus de 30 000 tonnes qui ont pu être récupérées pour la fabrication de béton neuf.

La circularité en point de mire

Le client tenait à appliquer les principes de circularité à toutes les étapes du projet, en faisant usage de l’outil de mesure et d’accroissement de la durabilité des projets de construction dénommé « GRO » (développé conjointement par les trois régions fédérées belges) ainsi qu’en se fondant sur la certification C2C (Cradle to Cradle).

Ainsi, la plupart des nouveaux matériaux introduits dans le projet sont certifiés C2C, le taux atteignant même 95 % dans les bureaux occupés par le Gouvernement flamand. Comme cité plus haut, c’est le cas du béton (certification Silver vs3.1) pour lequel une filière a été mise en place par ABR (All Belgian Recycling) et CCB Concrete afin de collecter, trier, broyer, purifier, nettoyer et finalement transformer 30 000 tonnes de gravats en 3 500 tonnes d’agrégats A+, ceux-ci entrant à hauteur de 30 % dans la composition des nouveaux bétons. Autres exemples : première mondiale avec les portes intérieures fournies par Eribel qui atteignent la certification Bronze vs4.0, fabriquées à partir de matériaux réutilisables et avec une production s’appuyant sur les énergies renouvelables et la gestion durable de l’eau ; Derbigum qui fournit 50 000 m² d’étanchéités de toiture dont 20 % des composants sont issus du recyclage de déchets de chantier et d’anciens matériaux de toiture, obtenant une certification Bronze vs3.1 ; certification identique pour le plâtrier Knauf au travers de la valorisation de déchets de gypse en provenance de ses chantiers ou encore pour les façades en aluminium (vitrages compris) conçues par le groupe Kyotec.

Végétaliser le construit

Le projet profite d’un concept végétal innovant et résilient articulé autour de deux structures « ouvertes » - le jardin arboré en toiture (avec fonction régulatrice des eaux pluviales) et la façade végétalisée à l’aide de pots et de larges bacs à plantes, une structure « semi-ouverte » - la serre publique du rez-de-chaussée et une structure « fermée », les bureaux -, composées de plus de 10 000 plantes, arbustes et arbres implantés tant à l’intérieur qu’à l’extérieur ; ces stratégies permettront d’améliorer l’attractivité et le confort des environnements de travail, de stimuler la biodiversité locale et de réduire les effets d’îlot de chaleur urbain. La sélection des végétaux s’est opérée en tenant compte des effets ornementaux désirés, d’une volonté de réduire les entretiens mais également en pratiquant un savant mélange entre espèces indigènes et allogènes résistantes aux conditions climatiques locales, au vent, à la sécheresse.

Régis Bigot – Arch. & Innovation Project Manager Neobuild GIE
Extrait de Neomag#64

Nous sommes au 25 boulevard du Souverain à Watermael-Boitsfort - l’une des 19 communes de la région Bruxelles-Capitale - littéralement en bordure de l’étang de Tenreuken et de la célèbre « hêtraie cathédrale » de la forêt de Soignes. Le projet emblématique qui nous occupe est un immeuble de bureaux construit fin des années soixante pour la compagnie d’assurance Royale Belge (devenue AXA Belgium), conçu par les architectes René Stapels et Pierre Dufau, les interventions paysagères relevant de Claude Rebold et Jean Delogne. Il s’inspire librement du dernier projet créé par le célèbre architecte Eero Saarinen, le siège social de l’entreprise John Deere & Co dans l’Illinois. Aujourd’hui rebaptisé Mix Brussels, le projet propose au public, depuis l’automne 2023, une synthèse réussie entre rénovation ambitieuse et réaffectation multifonctionnelle.

Une programmation diversifiée

Difficile de combiner autant de fonctions en un seul projet, avec - outre le parking souterrain sur trois niveaux et les nécessaires espaces techniques - un hôtel de 180 chambres dont 40 suites, des bureaux et salles de réunion, un espace de coworking et de séminaires, un restaurant, un centre de sport et de bien-être, un espace événementiel et un auditorium, le tout relié par un noyau de circulation vertical centralisé recevant la lumière naturelle. Le projet profite d’un renouvellement de l’ensemble des techniques, aujourd’hui conforme à la législation.

Une architecture inscrite dans son époque, une rénovation graduée

L’ancien siège était représentatif d’une certaine architecture « corporatiste », à la fois audacieuse et luxueuse, quelque peu ostentatoire certes, mais magnifiquement intégrée dans son cadre naturel. Alors menacé de démolition, en 2019, le projet fut inscrit sur liste de sauvegarde par le Gouvernement bruxellois afin d’éviter toute dénaturation et à toutes fins de préservation patrimoniale ; dès cet instant, le propriétaire (le consortium Souverain 25 regroupant Cores Development, Urbicoon, Foresite et Ape) décida du lancement d’un concours international de restauration-rénovation-réaffectation de grande ampleur finalement remporté par l’association des cabinets d’architecture Caruso St John’s, Bovenbouw Architectuur, Metzger & Associés et DDS+ qui mirent l’accent sur une intervention propre à maintenir le caractère et l’identité uniques de ce projet.
Le bâtiment culmine à 50,80 m et sa superficie se développe sur environ 80 000 m², la volumétrie se composant d’un socle carré à deux étages « posé » sur une étendue d’eau artificielle et d’une tour de huit étages à plan cruciforme caractéristique, posée sur d’imposantes structures en béton aux accents brutalistes, qui émergent du socle. Ce qui frappe l’observateur, ce sont les choix opérés pour les matériaux de façade : le socle est entièrement recouvert de verre transparent tandis que la tour expose sa structure porteuse d’origine en acier auto-patinable CorTen® (entièrement conservée en l’état) ainsi que des vitrages à contrôle solaire de couleur cuivrée ; si certaines tôles de finition et éléments de structure secondaires en acier CorTen® ont été remplacées à l’identique, les vitrages historiques de type « Stopray Gold » produits à l’époque par l’entreprise Glaverbel (aujourd’hui AGC Glass Europe) durent être remplacés car leur transmission lumineuse et la coloration qu’ils produisaient lors d’une vision vers l’extérieur n’étaient plus en adéquation avec les usages et attentes modernes ; fort heureusement, depuis l’extérieur, la teinte cuivrée caractéristique est conservée et l’harmonie originelle du bâtiment n’est pas dénaturée. Le reste de l’entreprise extérieure concernant le remplacement des menuiseries extérieures et la rénovation technique et thermique des toitures afin de rendre le projet conforme aux normes énergétiques en vigueur.

À l’intérieur, nombre d’éléments d’origine sont conservés, à l’image de la magnifique structure caissonnée des plafonds du restaurant, réalisée en béton armé apparent, soutenue par de sculpturales colonnes faites de quatre sections triangulaires ; les marbres Estremoz roses, les surfaces murales de laiton travaillé à la flamme par l’artiste Pierre Sabatier, les luminaires d’époque sont autant d’éléments décoratifs ayant été soigneusement conservés, et qui participent à l’expérience saisissante ressentie lorsqu’on déambule au travers des espaces intérieurs.
Les professionnels du prestigieux salon de l’immobilier cannois – le MIPIM - ne s’y sont pas trompés, deux récompenses ayant été attribuées à cette réalisation, l’une pour le meilleur projet à usage mixte, l’autre pour la meilleure réaffectation.

Régis Bigot, Arch. & Innovation Project Manager Neobuild GIE
Extrait de Neomag#64

Dans le cadre de la rénovation énergétique des bâtiments existants, la menuiserie aluminium présente un potentiel significatif. Hydro fait évoluer ses châssis en permanence pour qu’ils atteignent des performances thermiques optimales, pour qu’ils soient recyclables et modulables, et met également en place des filières de recyclage en Europe pour favoriser la revalorisation des châssis existants.

Quel est le potentiel de la menuiserie aluminium pour la rénovation énergétique des bâtiments existants ?

Les menuiseries aluminium ont beaucoup à apporter quand on rénove un bâtiment. Les châssis ont grandement évolué ces dernières années, je dirais même qu’ils ont fait un bond en avant, notamment au niveau des coupures thermiques : on est passé, en 20 ou 30 ans, de châssis aluminium sans coupure thermique, avec tous les problèmes de condensation et de ponts thermiques que cela pouvait engendrer, à des châssis certifiés par le Passivhaus Institut de Darmstadt.

En revanche, comme les performances thermiques des anciens châssis ne répondent pas aux exigences réglementaires actuelles, il n’est pas encore possible de faire de l’upcycling, c’est-à-dire de récupérer un châssis qui a quelques années sur un bâtiment pour le remettre en œuvre dans un autre projet. Il faut encore passer, pour l’instant, par du remplacement, mais je suis convaincu qu’avec les performances ultra-hautes que nous sommes capables d’atteindre aujourd’hui, la question ne se posera plus d’ici quelques années.

Les châssis en aluminium existants ont néanmoins un potentiel énorme, et encore plus du fait qu’ils n’ont pas de coupures thermiques. Le « déchet » aluminium a aujourd’hui une valeur très importante, pour autant qu’il existe les filières de récupération, de traitement et de tri qui permettent d’en tirer le meilleur parti.

C’est ce que vous mettez en place chez Hydro ?

Oui, notamment sur le projet pilote Mimosa à Strassen, développé par le promoteur BPI Real Estate Luxembourg qui joue le jeu de la circularité en nous permettant de récupérer les menuiseries existantes pour les démanteler dans notre usine de Dormagen en Allemagne, puis les transformer en billettes d’aluminium dans notre usine de Clervaux au Luxembourg afin de fabriquer des nouveaux châssis. Une première au Belux !

En mettant en place de telles filières en Europe, nous n’aurons plus besoin d’aller chercher de la bauxite dans des mines étrangères, la matière première pour produire de l’aluminium, et assurerons ainsi notre indépendance. Nous devons privilégier l’utilisation de nos ressources, issues des mines européennes que constituent les bâtiments existants. Et également de tout mettre en œuvre pour garder cet aluminium en Europe, car la moitié de l’aluminium qui est démonté ici aujourd’hui part hors Europe.

C’est d’autant plus intéressant que le recyclage demande 20 fois moins d’énergie que la production d’un nouvel aluminium à partir de bauxite.

Quelles sont les conditions à mettre en place pour pouvoir garder cet aluminium en Europe ?

Lorsque l’on parle de durabilité, je crois qu’on doit aussi parler de durabilité dans le temps. Pour cela, l’information est cruciale. Quand on rénove un bâtiment, il faut savoir comment il est équipé, et plus les informations sont détaillées, plus le potentiel de réutilisation est grand.

C’est la raison pour laquelle nous équipons désormais tous nos châssis d’un QR code permettant de retrouver l’objet BIM avec toutes ses fonctionnalités et ses données techniques.

En parallèle, nous avons développé des menuiseries, appelées 75-95 car composées de 75 % de matières recyclées et recyclables à 95 %, et nous allons passer sur un ratio de 80-100 l’année prochaine, en 2025. L’objectif est que le châssis installé aujourd’hui soit entièrement recyclé demain.
Il est important que le produit soit recyclable pour en tirer tout son potentiel lorsqu’il est en fin de vie, mais il est important aussi qu’il soit modulaire. C’est pourquoi nous travaillons aussi sur des systèmes de précadres facilement démontables, afin de pouvoir donner une nouvelle fonctionnalité à nos châssis si besoin. Je fais référence à des systèmes adaptés à la construction modulaire, qui permettent une meilleure préparation et une fabrication hors-site. Ces systèmes existent et ont fait leur preuve sur des kilomètres carrés de façades dans d’autres pays que le Luxembourg. Un premier projet dans la grande région mettant en place ce principe est en cours d’étude.

Mélanie Trélat
Extrait de Neomag#64

Quelle est la demande en matière de matériaux biosourcés pour la rénovation ?

La demande en produits biosourcés pour la rénovation est croissante. Chez Gramitherm, c’est notre plus gros segment.
Nous travaillons, en effet, sur des marchés de proximité - Belgique, Luxembourg, France, Pays-Bas – qui répondent à la même problématique : face au défi climatique, il faut rénover l’habitat. Et l’isolation est une priorité quand on parle de rénover.

Pourquoi le faire avec des matériaux biosourcés et, en particulier, avec Gramitherm ?

Rénover est une chose, encore faut-il bien rénover. Bien rénover, c’est avoir une démarche cohérente et le faire avec des produits qui répondent à une problématique d’isolation en hiver comme en été – Gramitherm isole contre le froid et les chaleurs estivales, régule l’humidité et absorbe les bruits -, qui perdurent dans le temps – Gramitherm a une durée d’utilisation de 50 ans, voire plus -, qui n’émettent pas de COV, qui sont recyclables et qui n’aggravent pas le problème du changement climatique – Gramitherm rassemble toutes ces propriétés.
De plus, les matériaux biosourcés à renouvellement rapide, comme l’herbe, permettent des prélèvements de CO2 biogénique plus fréquents. Par conséquent, plus les périodes de renouvellement seront courtes et la durée de vie du produit longue, moins l’empreinte environnementale du produit sera élevée -ce qui est le cas pour Gramitherm avec 2 à 3 coupes par an d’une herbe « perdue » et une durée de vie de plus de 50 ans !
J’ajouterais aussi que la rénovation avec des produits comme le nôtre, qui sont légers et simples à manipuler, est facilement accessible à Monsieur Tout-le-monde, en respectant évidemment les bonnes pratiques de pose (DTU).

La filière des matériaux biosourcés est-elle en mesure de répondre à la demande en termes de volume ?

Il n’y a aucun problème de ce côté-là, c’est même un grand oui !
Une étude publiée récemment a montré que les capacités de production en matériaux biosourcés ont été doublées depuis 2020 en France et que 50 % de la production actuelle suffiraient déjà à répondre au challenge de la rénovation des bâtiments publics. La capacité de production de cette industrie pour 2025 est estimée à 60 millions de m² de matériaux biosourcés, soit 288 000 tonnes.
En France justement, le Code de l’environnement prévoit qu’au moins 25 % de matériaux biosourcés ou bas carbone soient intégrés dans les rénovations lourdes et les projets publics, à compter de 2030. Pourtant, les bioressources utilisées dans la construction ne représentent pour l’instant que 2 % des principaux gisements.

Quelles seraient les conditions à mettre en place pour pouvoir passer à l’échelle supérieure en matière de rénovation à base de produits biosourcés, au Luxembourg comme ailleurs ?

Il faudrait encourager le recours aux matériaux biosourcés par des aides publiques à la rénovation efficaces, adaptées, avec un suivi rigoureux de la façon dont elles sont dispensées. Il faudrait aussi que les bâtiments publics donnent l’exemple d’une rénovation qui ne soit pas une rénovation consommatrice d’énergie et qui réponde à ce qu’on demande à un isolant aujourd’hui avec le changement climatique, c’est-à-dire isoler contre les chaleurs d’été aussi.

Pourquoi est-il si important d’avoir une isolation active contre la chaleur aussi ?

Face au réchauffement climatique et dans des régions tempérées comme la nôtre, une bonne isolation biosourcée peut permettre d’éviter de recourir à une climatisation, consommatrice d’électricité (les étés deviennent toujours plus énergivores) et évite aussi de réchauffer l’extérieur pour refroidir l’intérieur.

Vous parliez de subventions. Comment Gramitherm se situe-t-il en termes de prix par rapport aux isolants utilisés traditionnellement ?

Gramitherm est très compétitif, il se situe dans la même fourchette de prix que la laine de bois, et est même moins cher que la laine de roche en Belgique. Il est actuellement distribué chez Leroy Merlin à un prix moyen public de 110 euros HT le m³.

Quels sont les projets de rénovation en cours avec Gramitherm ?

Nous sommes impliqués avec le Groupe Bouygues Construction Nord Est dans un projet de rénovation de 265 logements à Hem : il s’agit d’un projet EnergySprong qui vise à massifier la rénovation énergétique. Il consiste à venir fixer sur l’enveloppe existante de l’habitat des éléments préfabriqués avec l’isolation pré-intégrée.
Nous venons également de contribuer à l’isolation des combles de 70 + 16 maisons unifamiliales appartenant à l’organisme public Société Wallonne de Logements, à Couvin.

Mélanie Trélat
Extrait de Neomag#64

On a tendance à penser que rénover sa maison est coûteux et intrusif. C’est sans compter sur Eklozio, la nouvelle entité lancée il y a quelques mois par Thomas & Piron pour répondre à la demande croissante et aux défis futurs en matière de rénovation de bâtiments. Assainissement énergétique, extension ou rénovation globale, Eklozio accompagne ses clients, y compris dans le suivi administratif et l’obtention des primes à la rénovation.

Pourquoi le groupe Thomas & Piron, constructeur et promoteur historique, a-t-il choisi de se positionner sur le marché de la rénovation ?

Nous avons lancé Eklozio il y a quelques mois, et nous avons déjà beaucoup de demandes. Elles se justifient par une volonté d’améliorer son confort, mais aussi et surtout de réduire ses factures énergétiques. Pour nous, rénover n’a donc de sens que si cette démarche reste accessible à de nombreux de portefeuilles.

Comment vous y prenez-vous pour proposer des rénovations à un coût raisonnable ?

Un défi est de réussir à transformer rapidement une maison vieille de 50 ou 100 ans en plans de la plus haute précision, car c’est cette précision qui garantit le bon métré, le bon devis et des prix compétitifs. C’est pourquoi nous testons depuis plusieurs années différents modèles de prise de mesure 3D, intégrant notamment la technologie du nuage de points, qui sont encore à optimiser car il reste quelques imprécisions, mais qui nous aident à offrir des tarifs abordables.

Quels freins ou idées reçues observez-vous chez vos clients quand vous leur parlez de rénovation ?

Les personnes qui nous contactent ont souvent peur de ce que rénover leur coûtera. Or, elles sont souvent surprises des prix que nous leur annonçons et du montant des primes étatiques et communales dont elles peuvent bénéficier. Ne sont subsidiés que les produits biosourcés, écologiques et éco-circulaires. Nous formons donc notre personnel à poser des isolants biosourcés et nous cherchons en permanence de nouvelles alternatives, mais nos clients ont encore besoin de références, de voir et de toucher ces nouveautés.
Une autre crainte est qu’on « démolisse » leur maison. Ils ont l’impression que s’ils choisissent de rénover, ils vont traverser de mauvais moments. Nous avons donc un important travail de sensibilisation à réaliser pour les rassurer. Et puis, il y a aussi une réticence à nous laisser entrer chez eux, mais pour pouvoir chiffrer précisément les travaux, nous devons voir la maison.
Un autre facteur qui ne nous facilite pas la vie dans la conjoncture actuelle, ce sont les banques : certaines déconseillent d’investir dans une rénovation et proposent à leurs clients de plutôt miser la somme qu’ils y attribueraient sur des produits financiers.
Notre rôle est de combattre ces prérequis et de démontrer à nos clients qu’en remplaçant la toiture, les fenêtres et en posant une façade isolante, ils peuvent diviser leur consommation énergétique par 5 ou 6.

Mais vos prestations en rénovation ne se limitent pas au volet énergétique…

C’est souvent par une rénovation énergétique que commencent nos projets. Par la suite, lorsque nos clients réalisent que la rénovation énergétique leur a coûté moins cher que prévu, ils nous demandent de refaire une autre pièce, d’ajouter ou de démonter une cloison, de créer une nouvelle terrasse, etc. Nous envisageons toutes les possibilités et leur proposons les meilleures solutions sur base d’études techniques approfondies, en nous appuyant sur le bien d’origine.

Parlons du côté intrusif que craignent vos prospects…

Pour ce qui est de l’enveloppe du bâtiment, on peut tout faire de l’extérieur, les habitants peuvent donc continuer à vivre chez eux. Pour remplacer un châssis de fenêtre, il faut bien entendu intervenir à l’intérieur - notamment refaire les plâtres autour du châssis -, et si on rénove une salle de bains, elle est inutilisable pendant quelques jours. Mais nous avons formé notre personnel pour travailler proprement, en créant un minimum de poussière et en informant les habitants étape par étape.

Vous parliez d’un travail de sensibilisation sur les avantages d’une rénovation. Comment procédez-vous ?

Nous adoptons une démarche proactive et allons à la rencontre des habitants des maisons que nous avons construites il y a 20 ou 30 ans. Nous l’avons, par exemple, fait à Redange, où nous avons développé entre 2001 et 2003 un quartier de 18 maisons qui ne sont pas aux normes énergétiques actuelles. Notre travail de rénovation ne peut être qu’efficace puisque nous connaissons ces maisons - nous avons même encore les plans -, ce qui permet de gagner en rapport qualité-prix. Et si, en plus, nous avons l’opportunité de réaliser plusieurs rénovations en même temps, nous pourrons réaliser une économie d’échelle dont nos clients bénéficieront. Nous leur proposons gratuitement un dossier d’études qui reprend nos propositions pour améliorer l’efficacité énergétique de leur bâtiment et, éventuellement, faire d’autres travaux.

Mélanie Trélat
Extrait de Neomag#64

L’energieagence est un bureau d’études à actionnariat public-privé (50 % État, 50 % Encevo), membre du groupe Encevo qui est la maison mère du fournisseur d’énergie Enovos. Comment est-elle structurée ?

L’energieagence a un pôle « efficacité énergétique » dédié à la partie B2C, donc au résidentiel, qui a pour missions principales la réalisation de passeports énergétiques et des conseils en énergie.
Nous offrons l’équivalent, côté B2B, aux professionnels du monde tertiaire et de l’industrie, à qui nous proposons des prestations d’audits et d’études énergétiques.

Nos ingénieurs font également du monitoring énergétique, incluant la pose de compteurs et de capteurs, la télérelève et le suivi des consommations d’énergie grâce à un logiciel dédié..
L’energieagence accompagne aussi les professionnels dans leurs démarches de certification ISO 50 001.

Nous avons encore un département « environnement et santé » qui s’occupe des bilans carbone, de la certification environnementale des bâtiments et du pacte climat.

Et enfin, nous proposons des formations en efficacité énergétique, en gestion d’énergie et en réduction de l’impact environnemental.

Depuis quelques mois, nous nous positionnons sur trois piliers : la décarbonation, la réduction des émissions de CO2 et l’efficacité / la sobriété énergétique. Nous avons également entamé un processus de digitalisation de la partie administrative des dossiers enoprimes à travers le déploiement de la signature électronique de nos documents administratifs qui sera opérationnel d’ici la fin de l’été et participe également à la réduction de notre empreinte environnementale.

Quelle est l’origine du dispositif enoprimes ?

Le dispositif enoprimes est au centre de l’ensemble de ces départements, notre rôle étant de monter des dossiers de demande d’économie d’énergie et de valoriser financièrement ces économies d’énergie de manière à inciter les consommateurs finaux, quels qu’ils soient, à mener des actions pour améliorer leurs performances énergétiques. Ce volet nous a été délégué par enovos.
Il a été lancé en 2015 et est né d’une obligation réglementaire, plus précisément de la directive européenne « efficacité énergétique » de 2012, dont l’article 7 impose aux fournisseurs d’énergie des états membres d’encourager les économies d’énergie.

Qui peut en bénéficier ?

Tout résident ou entreprise basée au Luxembourg qui met en place des mesures pour économiser l’énergie.

Quelles sont les opérations éligibles ?

Ce sont toutes les mesures qui permettent de réaliser des économies d’énergie. Nous proposons pour cela un simulateur en ligne qui permet d’évaluer le montant des primes auquel le projet est éligible pour les opérations standardisées telles que l’isolation des murs et de la toiture ou le remplacement des fenêtres. Nous avons également développé au fur et à mesure des années des fiches de calcul pour les projets récurrents comme le calorifugeage d’accessoires et de tuyauteries en industrie ou l’optimisation de centrales de traitement d’air. S’il s’agit d’un projet plus complexe ou atypique, par exemple, le remplacement ou l’amélioration d’un process, nos ingénieurs sont là pour faire un calcul d’économie d’énergie spécifique. L’une des opérations la mieux valorisée est l’ajout d’un variateur de vitesse sur une pompe ou ventilateur industriel qui permet souvent des gains énergétiques importants pour un investissement limité.

Quel est le montant des primes ?

Il est proportionnel aux économies d’énergie réalisées, et totalement indépendant du montant de l’investissement. La valorisation s’élève à 25 euros par MWh pour les économies générées sur la thermique, et à 47,5 euros par MWh pour celles sur l’électricité. Il est également possible de valoriser les projets sans investissement, notamment tout ce qui touche à l’optimisation d’un processus, par exemple : dans l’industrie, la réduction des fuites d’air comprimé, l’abaissement de la température aux condenseurs des groupes froids ou l’augmentation de la température au niveau de l’évaporateur et, dans le tertiaire, la réduction d’une consigne de température de chauffage, sachant qu’un degré de moins correspond en moyenne à 7 % d’économies d’énergie sur sa facture de chauffage. La prime s’élève alors à 10 euros par MWh, sur un an.

Lorsqu’un projet génère plus de 500 MWh d’économie d’énergie ou plus de 12 500 euros de primes, Enovos verse 90 % de la prime en financier et 10 % en vouchers utilisables sur l’ensemble des services énergétiques de l’energieagence : formations en efficacité énergétique, en gestion de l’énergie, en réduction d’impact environnemental, accompagnement ISO 50 001, bilans carbone et plans de réduction des émissions de CO2, monitoring, demandes de subvention publique, audits et études énergétiques, etc.
Les enoprimes sont également cumulables avec les autres dispositifs d’aide.

Quelle est votre méthodologie de calcul ?

Nous comparons la consommation initiale et la consommation finale. Le nombre de MWh épargné chaque année est ensuite multiplié par le ratio tarifaire.

Les actions concernant l’acquisition de nouveaux équipements ou la mise en place d’une nouvelle ligne de production dans l’industrie requièrent une méthodologie de calcul légèrement différente. N’ayant pas de situation initiale, nous utilisons une situation de référence et valorisons tout ce qui va au-delà du niveau de performance énergétique minimum par équipement fixé par la réglementation européenne ou le standard marché si non existant.

La règle historique, qui est applicable à l’ensemble du mécanisme d’obligation européen, est qu’il faut absolument introduire la demande de prime avant toute commande pour pouvoir bénéficier des primes.

Mélanie Trélat
Extrait de Neomag#64

Pour la rénovation, Buderus a le bon produit. Mais le fabricant de matériel HVAC offre surtout à ses clients professionnels ou particuliers un conseil dans le choix du meilleur produit pour leur bâtiment, qu’il s’agisse d’une pompe à chaleur ou d’une solution hybride. Il les accompagne également en leur proposant des formations en amont et un service après-vente en aval du projet.

Qui sont vos clients ? À qui adressez-vous vos services ?

Joel Schmit : La société Buderus est présente au Luxembourg depuis plus de 125 ans déjà. Nous vendons des produits, mais nous sommes aussi là pour former nos clients et les aider lors de la planification ; nous leur offrons également un service technique et nous avons des pièces détachées en stock ici, à Esch. Cette proximité à nos clients nous permet de réagir rapidement en cas de besoin.
Quand je parle de clients, je parle des installateurs, bien entendu, mais aussi des bureaux d’études. Les clients finaux, les particuliers, ont aussi la possibilité de venir chez nous, pour se renseigner sur le produit, le toucher, le voir, l’entendre fonctionner… et constater que nos pompes à chaleur sont extrêmement silencieuses.

Quelles sont les questions les plus fréquentes que l’on vous pose ?

Horst Keller : La question qui revient le plus souvent est : « Est-ce que je peux installer une pompe à chaleur ? Est-ce que les conditions sont réunies pour le faire ? ». En tant que conseiller technique, notre rôle est de répondre aux craintes que peut avoir le client, mais aussi de le diriger vers la solution la mieux adaptée à son projet. Parfois, une pompe à chaleur pourra assurer à elle seule les besoins en chauffage, parfois un système hybride combinant une pompe à chaleur avec une chaudière classique sera plus approprié. Cela dépend des déperditions énergétiques du bâtiment et de la température de départ nécessaire : plus elle est basse et plus efficace est la pompe à chaleur.

L’idée n’est pas d’orienter systématiquement vers une pompe à chaleur ?

JS : Non, contrairement à ce qu’on entend souvent dire, la pompe à chaleur n’est pas LA solution miracle. Si la maison n’est pas suffisamment isolée, par exemple, il faudra commencer par améliorer l’isolation de la façade et de la toiture, et réaliser d’autres travaux lourds et coûteux comme changer les fenêtres, installer une ventilation mécanique contrôlée, du chauffage au sol et éventuellement des panneaux photovoltaïques, avant de passer sur une pompe à chaleur.

HK : Sur les installations à haute température où une pompe à chaleur serait insuffisante, il est possible de combiner un module pompe à chaleur avec la chaudière existante qui prend le relais lorsque les températures extérieures sont très basses. C’est une solution transitoire très simple, peu coûteuse et subsidiée, qui permet d’utiliser les énergies renouvelables, en attendant que le bâtiment soit modernisé.

C’est là que votre rôle de conseiller prend tout son sens…

HK : Notre rôle est de donner les bons conseils techniques en amont pour que l’installation réponde aux besoins, mais aussi de faire le monitoring de cette installation - via l’installateur ou nous-mêmes, en tant que fabricant - pour qu’elle soit la plus efficace possible. C’est un aspect très important pour la pompe à chaleur dont certains paramètres doivent être ajustés après sa mise en service pour optimiser son fonctionnement et réduire la consommation énergétique.

Comment accompagnez-vous les clients après la mise en service de leur installation ?

JS : Nous proposons une hotline, qui nous permet de guider l’installateur ou le client final par téléphone et l’aider ainsi à résoudre son problème, avec un service de permanence sur la période critique hivernale, y compris les jours de fête et les week-ends.
Un autre atout est que nous avons de nombreuses pièces en stock, disponibles de manière immédiate, pour le dépannage.

Vous disposez également de votre propre centre de formation…

JS : Nous avons ici une salle de formation pouvant accueillir jusqu’à 50 personnes. Les formations que nous dispensons en allemand, en français et en luxembourgeois comprennent un volet théorique lors duquel nous présentons le produit, ses exigences en termes de placement et d’installation, et un volet pratique lors duquel les installateurs peuvent observer ses différents composants, le manipuler, le paramétrer, etc.

Qu’en est-il du suivi ?

HK : Le suivi est primordial, surtout pour des produits aussi sensibles que les pompes à chaleur, dont les paramètres doivent être affinés lors des premiers mois d’utilisation. Nos pompes à chaleur peuvent être couplées aux panneaux photovoltaïques, aux batteries de stockage et aux bornes de recharge pour véhicules électriques que nous proposons, via un Energy Manager qui permet aux différents éléments de communiquer entre eux. Le fonctionnement de l’installation est ainsi optimisé. Le client peut visualiser ses consommations de manière très transparente dans l’application Buderus MyEnergyMaster.

Mélanie Trélat
Extrait de Neomag#64

Quels sont les problèmes qui peuvent apparaître lors de la rénovation d’un bâtiment et comment y remédier ?

Souvent, le 1^er critère qui motive la rénovation d’un bâtiment est de consommer le moins d’énergie possible. On privilégie alors une bonne étanchéité, on change les menuiseries et on pose une isolation efficace, ce qui peut avoir comme effet d’entacher la qualité de l’air intérieur. L’installation d’une VMC double flux est alors primordiale pour des raisons sanitaires et hygiéniques, pour le confort des usagers mais aussi pour la longévité du bâtiment.

Pourquoi est-il nécessaire de ventiler un local ?

L’air intérieur peut être jusqu’à cinq fois plus pollué que l’air extérieur. Un air intérieur stagnant favorise la prolifération de moisissures, bactéries, virus et autres agents pathogènes qui peuvent occasionner des maladies et des infections respiratoires. Il peut avoir un impact négatif sur notre santé, mais aussi sur notre bien-être et notre productivité. Une ventilation adéquate permet de maintenir un environnement de vie sain.
Il faudrait avoir une approche globale, penser au volet technique dès lors que l’on touche à l’isolation. Et il est important de se faire conseiller pour avoir une installation de chauffage et de ventilation dimensionnée en fonction des caractéristiques du bâtiment.

Comment choisir la bonne VMC ?

Le choix de l’unité de ventilation est défini par une étude technique du bâtiment qui prend en compte la superficie des locaux, les hauteurs sous plafond, l’espace disponible, la mise en place du réseau, le type de chauffage et bien d’autres critères techniques, mais il dépend aussi des besoins spécifiques de chaque foyer en termes de confort et du budget.

Le rendement est un paramètre capital pour le choix d’une ventilation efficace et il est synonyme de performance énergétique. Le rendement calculé par le PassivHaus Institut (PHI) est le plus strict dans ses critères et est une référence en Europe. C’est pourquoi nous préférons parler de ce rendement. Il est calculé en fonction du taux de récupération de la chaleur de l’air vicié par rapport à l’air réinsufflé dans la maison. Lorsque, par exemple, la température de l’air extérieur est de - 10 °C et la température de l’air intérieur est de 21 °C, l’air insufflé doit être au minimum de 16.5 °C et doit être filtré. Le niveau acoustique ne doit pas dépasser 35 dB et les fuites de la centrale doivent être inférieures à 3 % du débit maximal. Plus le rendement est élevé, moins il y aura besoin d’énergie supplémentaire pour réchauffer l’air, ce qui permet de réaliser des économies d’énergie substantielles.

Quels produits recommandez-vous en rénovation énergétique ?

La VMC RCV 320 est une unité flexible et performante qui, grâce à ses 48 possibilités de raccordement, répond à différents besoins, que ce soit pour du neuf ou de la rénovation. En plus de la sonde d’humidité intégrée en série, il est possible de l’équiper d’une sonde COV qui contrôle en continu le niveau des composants organiques naturels et artificiels présents dans l’air extrait et fait varier le débit d’air en conséquence. Il est également possible d’ajouter une sonde d’ambiance CO2 qui fait varier le débit d’air en fonction du taux d’occupation. Elle est certifiée 94 % par le PHI.
La HCH5 et la HCH8 sont sur-isolées (40 mm d’épaisseur). Elles peuvent donc être installées en comble ou en cave, dans des locaux où la température peut descendre jusqu’à -20 °C. Elles sont équipées d’un échangeur de chaleur contre-courant en aluminium avec 95 % d’efficacité, afin de restituer le maximum des calories de l’air extrait des pièces humides dans l’air insufflé dans les pièces de vie. Cet air neuf ainsi que l’air extrait de la maison sont filtrés. Elles sont également dotées d’une sonde hygrométrique qui permet de faire varier automatiquement la vitesse de ventilation sur le groupe pour une qualité d’air optimale.

Ce qui peut compliquer les choses dans une rénovation, c’est lorsqu’il n’y a pas de réseau de ventilation existant. Nous avons des solutions pour répondre à ce problème : les VMC décentralisées.

Comment fonctionne une VMC décentralisée et quels sont ses avantages ?

Une VMC décentralisée a pour rôle de renouveler l’air d’un local tout en récupérant la chaleur de l’air extrait mais, à la différence une VMC classique, elle ne nécessite pas de réseau de gaines, ce qui en fait un produit idéal en rénovation. Son fonctionnement repose sur un échangeur thermique contre-flux en aluminium qui permet de récupérer la chaleur de l’air extrait pour la transférer à l’air neuf entrant. L’air neuf est préchauffé grâce à un échange de calories entre l’air vicié et l’air neuf avant d’être diffusé dans la pièce, tandis que l’air vicié est évacué à l’extérieur du bâtiment. Il est possible d’intégrer en option une batterie de post-chauffage afin de chauffer l’air soufflé dans la pièce. Les unités de ventilation décentralisées disposent d’un by-pass permettant de rafraîchir naturellement la pièce en été lorsque que l’air est plus frais dehors que dedans (la nuit, par exemple).

Mélanie Trélat
Extrait de Neomag#64

Les avantages du couplage des énergies : électricité gratuite et stockage d’énergie

Parmi les technologies phares de cette transition énergétique, la pompe à chaleur, les panneaux photovoltaïques et l’onduleur hybride jouent des rôles complémentaires et cruciaux.

Coupler la pompe à chaleur avec du solaire photovoltaïque

En installant par exemple 4,5 kWc en toiture, la facture énergétique est réduite de moitié par rapport au gaz !
Nous contribuons plus efficacement à un avenir plus vert en couplant les deux systèmes, et cela pour une raison bien simple. Pour pouvoir augmenter la température, la pompe à chaleur se sert d’un compresseur. Pour fonctionner, ce dernier a besoin d’électricité et seule l’utilisation de courant photovoltaïque autoproduit procure aux propriétaires la certitude de recourir à 100 % à des sources d’énergies vertes. De plus, avec les tarifs moyens de l’électricité qui ne cesse d’augmenter, accroître l’autoconsommation est définitivement la voie à suivre.

Une alternative dans l’air du temps : le système de stockage d’énergie

En tant qu’experts des solutions techniques HVAC chez General Technic, nous orientons nos clients installateurs avec une solution 100 % locale pour les résidents luxembourgeois.
Une solution composée d’une pompe à chaleur (Belaria Pro de chez Hoval, ou Aquarea de chez Panasonic), couplée avec des panneaux photovoltaïques Solarcells et un onduleur Aunilec made in Luxembourg (fabriqués respectivement à Hollerich et à Metz), peut générer suffisamment d’électricité pour alimenter une famille de quatre personnes toute l’année.
En détail, les rayons du soleil sont convertis en courant continu avec les modules photovoltaïques, mais celui-ci ne peut pas être utilisé tel quel dans la maison. Un onduleur installé dans le circuit électrique remédie à cela et convertit le courant continu en courant alternatif.
L’onduleur all-in-one hybride avec batterie permet de stocker l’électricité photovoltaïque autogénérée pendant la journée et la met à disposition lorsqu’elle est requise par le consommateur avant de l’injectée dans le réseau public, contribuant ainsi à la stabilisation et à la diversification du mix énergétique.
S’il y a de l’énergie photovoltaïque excédentaire, le système décide alors de stocker celle-ci dans la production d’eau chaude sanitaire ou de chauffage, donc il n’y a aucune perte et l’efficacité est maximale.
Cette solution, intégrée dans les bâtiments existants, permet non seulement de réduire la consommation d’énergie, les émissions de CO2 et l’empreinte carbone, mais aussi de réaliser des économies substantielles sur le long terme. En adoptant ces technologies, les propriétaires contribuent à la lutte contre le changement climatique tout en améliorant le confort et la valeur de leur bien immobilier.

Un article General Technic
Extrait de Neomag#64

Dans un contexte où le prix de l’énergie ne fait qu’augmenter et où les effets du changement climatique se font plus que jamais sentir, il est crucial de connaître ses consommations en électricité, gaz et mazout afin de pouvoir les réduire. Depuis plus de 20 ans déjà, ista relève à distance les données des appareils de mesure des consommations énergétiques des bâtiments. Elle lit et traite aujourd’hui plus de 32 millions d’installations dans toute l’Europe, via son système de communication radio bidirectionnel.

En plus de 50 ans de présence au Luxembourg, ista est devenue une figure incontournable dans la gestion à distance des compteurs d’énergie et d’eau. Grâce à des données de consommation précises et à des services innovants, elle contribue non seulement à alléger de manière significative les factures des utilisateurs, mais aussi à une utilisation responsable des ressources naturelles, avec des produits et services maîtrisés sur toute la chaîne : du développement jusqu’au décompte et à l’analyse des données énergétiques, en passant par la fourniture et l’installation de compteurs à la pointe de la technologie.

Lorsque l’on souhaite réaliser des économies d’énergie sans engager de lourds investissements, il n’est pas toujours nécessaire de remplacer son installation de chauffage ou son système de gestion de l’énergie : « ista Luxembourg et le groupe ista International (présent dans 22 pays en Europe) fournissent aux syndics de copropriété une solution qui permet de réduire la consommation des grandes installations de chauffage à gaz et à mazout. Cette solution concerne les bâtiments qui enregistrent plus de 30 000 euros de consommation par an. Il s’agit d’un système de contrôle (avec le nom « SOPHIA ») qui vient se greffer sur l’installation existante. Basé sur l’intelligence artificielle, il est relié à de nombreux capteurs connectés placés de manière stratégique dans l’ensemble du bâtiment », explique Joachim Colles, Country Manager chez ista Luxembourg.

« Grâce à ce système, nous garantissons 6 % de réduction des consommations d’énergie au client final sur ses compteurs de chauffage. Au cas où cet objectif ne serait pas respecté, le client a le droit de rompre le contrat avec effet immédiat. Nous signons avec lui un contrat de 10 ans qui l’engage à nous rétrocéder un pourcentage fixe du montant des économies qu’il a réalisées en réduisant sa consommation. Nous garantissons le fonctionnement de notre équipement pour la résidence. Nous assurons également la lecture à distance du compteur et le décompte des consommations. Il n’y a aucun risque pour le propriétaire ou l’exploitant à choisir cette solution », précise-t-il.

Image : Application EcoTrend

« Comme il est très important d’être informé sur sa propre consommation d’énergie et qu’il existe une directive européenne sur la transparence de la consommation depuis décembre 2018, cela sera enfin légiféré au Luxembourg à partir de l’été 2024 ». Les bailleurs/propriétaires sont tenus d’installer des compteurs intelligents et de fournir une visualisation régulière de la consommation effective des locataires, et rendant, dès 2026, la lecture automatisée des compteurs obligatoire. La loi obligera à avoir une vue sur la consommation d’eau chaude et de chauffage plus d’une fois par an (avec le décompte), mais une fois par mois, ce qui est une première au Luxembourg.

La groupe ista a investi massivement dans la numérisation au cours des dernières années et nous pouvons aujourd’hui offrir une grande valeur ajoutée à nos clients. Avec son application EcoTrend, déjà adoptée par des millions d’utilisateurs en Allemagne, ista est d’ores et déjà prête pour cette évolution : « Avec notre application EcoTrend, nous sommes déjà en mesure d’un point de vue technique de mettre à la disposition des clients finaux des informations mensuelles sur leur consommation, qui indiquent également les coûts réels et l’empreinte carbone. Nous leur donnons accès à des informations claires et précises sur leurs consommations énergétiques, avec une visualisation graphique qui les incite à économiser de l’énergie ». ista se positionne donc comme le partenaire idéal pour aider ses clients à naviguer dans ce nouveau paysage réglementaire, tout en continuant à promouvoir une utilisation responsable de l’eau et de l’énergie.

Pour les grands bâtiments administratifs ou commerciaux, ista propose également portail Web qui permet de visualiser leurs consommations, de manière totalement transparente et en temps réel : MinuteView.

Pour les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles qui souhaitent connaître leur empreinte carbone et augmenter ainsi la valeur de leur bien immobilier, nous proposons une autre solution web : notre gestionnaire ESG.

Ces solutions s’alignent sur la vision d’ista, pour qui moins de consommation équivaut à moins d’émissions de CO2, contribuant ainsi à la protection de l’environnement et du climat.

Mélanie Trélat
Extrait de Neomag#64

Il ne fait en effet aucun sens d’aller démolir des bâtiments qui ont déjà utilisé des ressources et émis du CO2 pour en reconstruire des nouveaux. Il faut tirer partie du parc actuel pour atteindre les objectifs fixés pour 2050.

Le processus de rénovation signifie donc de toucher aux structures existantes pour en modifier les performances énergétiques et carbone à l’aide de nouvelles techniques et la circularité des matériaux. Dans le cadre de travaux de rénovation, modification ou extension des bâtiments, le risque que les biens existants subissent des dommages est bien réel, sans compter les risques liés aux techniques sur lesquelles il y a peu de recul.

Les assurances de la construction apparaissent comme judicieuses dans la gestion des risques d’un chantier. Notre rôle en tant que courtier est d’alerter les clients sur la nécessité de souscrire ce type de polices. Elles jouent un rôle crucial dans le processus de rénovation en permettant de couvrir les risques liés aux travaux et aux équipements mis en place. En effet, la rénovation représente souvent un investissement conséquent pour les propriétaires, promoteurs, maîtres d’ouvrage, et il est important de pouvoir se prémunir en cas de sinistre.

Ces assurances peuvent prendre différentes formes. Parmi les plus courantes, il est possible de souscrire un contrat Tous Risques Chantier qui couvre les dommages matériels survenant pendant les travaux de rénovation, les pertes financières liées à un retard dans la livraison, ainsi que les dommages qui peuvent être causés aux tiers en raison des travaux. Ce genre de police est particulièrement utile pour les maîtres d’ouvrage qui font appel à des entreprises pour réaliser les rénovations. Il est également possible de souscrire une police dite Décennale, encore appelée assurance-contrôle, qui a vocation à couvrir les défauts de rénovation pouvant survenir après la période de travaux et qui protège le maître de l’ouvrage en cas de dommages causés à des tiers. Ce type d’assurance est opportune lorsque les rénovations sont importantes, s’il s’agit de toucher aux structures portantes par exemple en rajoutant un étage sur le bâtiment existant.

Ces polices peuvent proposer des garanties spécifiques pour les équipements de rénovation énergétique, tels que les panneaux solaires, les pompes à chaleur ou les chaudières à condensation. Ces garanties permettent de couvrir les éventuels dysfonctionnements ou pannes des équipements, et de garantir leur bon fonctionnement sur le long terme. Il est également possible de trouver sur le marché des compagnies d’assurances qui proposent des primes ou des réductions de primes pour les propriétaires qui entreprennent des travaux de rénovation. Il s’agit d’incitations financières qui peuvent permettre de réduire significativement le coût de la rénovation, et d’encourager les responsables à investir dans des solutions durables de rénovation.

La rénovation durable des bâtiments est donc un enjeu crucial dans la transition énergétique, et l’assurance joue un rôle essentiel dans ce processus. En couvrant les risques liés aux travaux et aux équipements, les assurances permettent de sécuriser les investissements des propriétaires et de garantir la pérennité des solutions mises en place. Il est donc primordial pour les maître d’ouvrages engagés dans une démarche de rénovation bas carbone de souscrire des assurances adaptées, afin de mener à bien leur projet dans les meilleures conditions.

Ces assurances construction ne sont pourtant pas obligatoires au Grand-Duché de Luxembourg et c’est notamment le rôle du courtier d’encourager les maîtres d’ouvrage à les souscrire. Il s’agit de faire de la pédagogie et de mettre en avant les nombreux avantages et bénéfices que ces assurances peuvent apporter.

Il est tout d’abord très important de sensibiliser sur les risques. Il est essentiel d’informer les maîtres d’ouvrage sur les risques auxquels ils s’exposent en cas de travaux de rénovation ou de construction. Les sinistres tels que les vols, les dégradations, les accidents sur le chantier ou les dommages matériels peuvent avoir des conséquences financières importantes. En mettant en avant ces risques potentiels, les maîtres d’ouvrage seront plus enclins à souscrire une assurance tous risques chantier pour se protéger. Il existe également des avantages financiers non négligeables lorsqu’une police Tous Risques Chantier est souscrite. En effet, les maîtres d’ouvrage peuvent éviter de supporter seuls les coûts des éventuels sinistres survenant pendant les travaux. Cette assurance permet de bénéficier d’une couverture complète et d’une indemnisation en cas de dommages, ce qui permet de limiter les pertes financières et de préserver le budget alloué aux travaux. Les maîtres d’ouvrage peuvent bénéficier d’une tranquillité d’esprit pendant toute la durée des travaux. Cette assurance permet de déléguer la gestion des risques à un professionnel de l’assurance, ce qui permet de se concentrer sur la réalisation des travaux en toute sérénité.

Chez AlliA Insurance Brokers Luxembourg, nous avons une équipe de spécialistes capables de proposer aux maîtres d’ouvrage des solutions adaptées à leurs besoins spécifiques. Nous proposons des garanties personnalisées en fonction de la nature des travaux, de la taille du chantier et des risques potentiels identifiés en amont de la souscription. Dans ces conditions, les maîtres d’ouvrage se sentent mieux accompagnés et peuvent choisir une assurance qui répond parfaitement à leurs attentes. Nous mettons en avant les avantages concurrentiels des assurances proposées, qu’il s’agisse des garanties étendues, limites, tarifs attractifs ou services complémentaires. L’idée est que le maître d’ouvrage puisse choisir en toute tranquillité une assurance plutôt qu’une autre. Il est important de souligner la qualité du service proposé et les avantages spécifiques de l’assurance pour que le client puisse se décider.

En mettant en œuvre ces différents conseils, il est possible d’encourager les maîtres d’ouvrage à souscrire des assurances et de les sensibiliser sur l’importance de se protéger contre les risques liés aux travaux de rénovation ou de construction.

Ces assurances construction ne sont pas les seules à être opportunes lorsqu’il s’agit de gérer un projet de rénovation. Il est important d’envisager ces projets dans leur entièreté et de considérer tout le cycle de vie d’un bâtiment, y compris du point de vue de l’assurance. C’est sur ce point également qu’AlliA Insurance Brokers Luxembourg apporte sa plus-value et son expertise car nous sommes engagés à aider nos clients lors des phases de conception des plans de rénovation, et à trouver des solutions sur-mesure lors des phases d’utilisation et d’entretien des bâtiments.
En amont des travaux de rénovation, nous pouvons aider nos clients à mettre en place des cahiers des charges et des plans de rénovation des bâtiments, grâce à nos partenaires spécialistes du domaine. En accompagnant les clients de la sorte, il est possible de rédiger un cahier des charges spécifique à la rénovation. Il s’agit alors d’un véritable plan d’actions qui définit précisément les priorités, les travaux à réaliser et les matériaux à utiliser.

Par ailleurs, nous avons en tête en tant que courtier, les préoccupations spécifiques des assureurs concernant l’écoconstruction et la rénovation bas carbone. En effet, les assureurs s’intéressent à la qualité des matériaux, aux techniques utilisées, à la stabilité des bâtiments, … La rénovation bas carbone peut parfois engendrer l’utilisation de matériaux moins conventionnels, ce qui peut susciter des inquiétudes. Les assureurs veillent également à la performance réelle des systèmes énergétiques tels que les panneaux solaires, les systèmes de chauffage ou de refroidissement, de récupération des eaux de pluie, … Si ces systèmes ne fonctionnent pas correctement, cela peut entraîner des pertes financières importantes. Lorsqu’il s’agit d’assurer un bâtiment, les compagnies cherchent à évaluer la durabilité à long terme des bâtiments « verts ». Cela inclut la résistance face aux intempéries, la résilience aux catastrophes naturelles et la capacité à résister à l’usure quotidienne. La rénovation d’un bâtiment peut augmenter les risques d’incendie, de dégâts des eaux, de vols ou de vandalisme.

Une assurance solide devrait également inclure une protection contre les réclamations de tiers liées à des dommages environnementaux causés par votre bâtiment. Les assureurs peuvent donc considérer que le niveau de risques a augmenté et ajuster les primes en conséquence. Ces risques sont mélangés avec les technologies innovantes (comme la domotique par exemple), et il s’agit de tout appréhender pour pouvoir comprendre les risques et les coûts associés. Les assureurs doivent être en mesure d’évaluer les coûts en cas de remplacement nécessaire. Cela peut apparaître comme plus complexe car les bâtiments dits durables utilisent des techniques et matériaux sur lesquels les Compagnies ont peu de recul. En cas de sinistre, la rénovation peut avoir un impact sur la valorisation du bâtiment et donc sur le montant de l’indemnisation que l’assuré pourra percevoir. Il est donc nécessaire de mettre à jour les informations auprès de l’assureur après une rénovation. Il est encore important que les travaux de rénovation respectent les normes en vigueur liées à la sécurité des bâtiments. Certains assureurs offrent des réductions de primes pour les bâtiments certifiés, par exemple LEED ou BREEAM. Il convient de s’assurer que cela s’applique bien à votre situation.

En résumé, la rénovation des bâtiments peut avoir un impact sur les garanties et les primes d’assurance, il est donc essentiel de bien informer son assureur des travaux entrepris pour éviter toute mauvaise surprise en cas de sinistre.

Article AlliA Insurance Brokers Luxembourg, avec Julie Berezecki, Corporate Account Manager, et Vanessa Krackenberger, Corporate Account Manager
Extrait de Neomag#64

Les combles ou greniers désignent l’espace situé sous la toiture entre la charpente et le dernier plancher. Parfois ils sont vides, parfois ils sont aménagés. Or, il n’est pas rare dans la pratique de constater lors d’une vente que tels aménagements ne sont pas autorisés, voire pas autorisables, ou que de surcroît il s’agit d’espaces relevant des parties communes d’une copropriété. Enfin, le calcul de la superficie des combles n’étant pas toujours clairement compris lors de la vente de la propriété, un acte de vente imprécis peut constituer une source de conflit remettant en cause la cession ou son prix.

Le droit de propriété

Tout d’abord, lors de la vente de biens situés dans une copropriété, il convient de vérifier que la surface en question fait bien partie des lots privatifs dont le vendeur est propriétaire. En effet, il existe des situations où un grenier ou des combles, faisant partie des parties communes d’une copropriété ne sont accessibles que par un seul appartement, et que tôt ou tard l’occupant de cet appartement ne résistera pas à la tentation d’aménager ces combles pour son usage privatif. Or, l’accès à partir du lot privatif acquis ne devrait pas faire présumer la propriété de la surface en grenier ou dans les combles.
En principe, le droit de propriété est vérifié par le notaire avant la passation de l’acte notarié, mais il est conseillé de vérifier ce point dès avant la signature d’un quelconque compromis.

L’usage conforme au règlement de copropriété

Ensuite, il y aura lieu de vérifier la conformité de l’usage du lot en question au règlement de copropriété. En effet, le règlement de copropriété peut prévoir des destinations spécifiques respectivement certaines limitations à l’usage de lots déterminés, ou encore des servitudes de passage ou servitudes techniques qui peuvent limiter l’usage de ces surfaces.
En tout état de cause, on veillera à préciser dans l’acte authentique de vente l’existence des combles, leur surface et leur configuration, et à se prémunir contre toute contestation du droit de propriété sur ces lots.

La désignation précise des surfaces

Il est conseillé de s’assurer que les indications de surfaces faites par le vendeur ou l’agence immobilière chargée de la vente d’un bien correspondent bien à la réalité, et ne donnent pas lieu à équivoque.

Effectivement, en vertu des articles 1617 et 1618 du Code civil, si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, la quantité indiquée au contrat, sinon l’acquéreur pourra demander une adaptation proportionnelle du prix vers le haut ou vers le bas ou de se désister du contrat, si l’excédent est d’un vingtième au-dessus de la contenance déclarée.

Aussi, il ne faudra pas confondre surface utile et surface habitable calculée conformément à la norme luxembourgeoise relative à la surface des logements (ILNAS 101:2016).
Même s’il n’y a aucune obligation légale pour le vendeur de stipuler la surface habitable dans l’acte notarié, les deux parties auront intérêt à définir clairement dans l’acte notarié quelles sont les surfaces vendues, et à ne pas se baser sur des données non vérifiées.

La conformité d’un aménagement et d’une utilisation des greniers ou combles aux dispositions légales et réglementaires

Bien entendu, l’état matériel et l’utilisation des greniers et combles doivent être conformes aux dispositions légales et réglementaires.

Notamment, la destination doit être conforme et tout aménagement doit être couvert par une autorisation de construire valable.

Il y aura donc lieu de vérifier cette conformité dans chaque cas concret.
S’il devait être constaté qu’en réalité une surface est utilisée sans être couverte par telle autorisation, on pourra encore se poser la question de la possibilité d’obtenir une autorisation ; question qui pourra être vérifiée avec l’assistance d’un homme de l’art.

On peut noter qu’en principe, tous les règlements sur les bâtisses des communes contiennent une disposition identique ou similaire à l’article 34 du règlement-type sur les bâtisses, « Mezzanine et Combles », qui requiert pour les pièces destinées au séjour prolongé de personnes, une hauteur libre moyenne sous plafond d’au moins 2,20 m au-dessus de la mezzanine, sous condition que cette surface représente moins que la moitié de la surface nette de la pièce.

Si les lieux ne permettent pas de respecter les normes applicables, la commune pourra interdire une utilisation non conforme et pourra le cas échéant demander au juge d’ordonner la remise des lieux dans un état conforme, et cela même s’il y avait eu une utilisation prolongée à des fins d’habitation. Effectivement, en ce qui concerne les constructions non conformes, il n’y a pas de délai de prescription ou de délai à partir duquel un droit acquis ou une protection des droits acquis par l’écoulement du temps devrait être reconnu.

Le droit acquis en matière de droit de la construction se limite à pouvoir conserver une construction qui a été légalement érigée avec une autorisation administrative octroyée sous une réglementation antérieure, mais qui n’est pas conforme aux prescriptions découlant d’une réglementation plus récente.

On ne pourra donc pas invoquer un droit acquis à l’égard d’une situation irrégulière, et l’absence de réaction de la commune, même sur une longue période, n’est pas de nature à régulariser une situation illégale.

Un article DSM Avocats à la Cour, avec M^e Mario Di Stefano, Managing Partner – Avocat à la Cour
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