Gestion opérationnelle des bâtiments : des défis et des opportunités

Des solutions émergent, comme en témoignent nos experts.

Dirk Kintzinger,

Directeur-adjoint du Fonds du Logement

« Notre service de gestion du patrimoine compte une soixantaine de collaborateurs. Nous avons un call center, disponible 24h/24 et 7j/7, qui gère les appels en journée et est relayé par un prestataire externe la nuit. Une permanence est assurée en cas de problèmes nécessitant une intervention urgente. Nous disposons également d’une Gestion Technique Centralisée permettant de diagnostiquer à distance les équipements (chauffage, ventilation, ascenseurs, télécoms, etc.). Une trentaine d’installations y sont connectées.

Lorsqu’un logement se libère, il est rénové énergétiquement et équipé de systèmes de comptage d’énergie et des fluides. Lors de l’état des lieux entrant, un agent accompagne le locataire pour lui expliquer comment fonctionne le logement, ce que représente un kWh d’électricité ou un m³ d’eau, et le sensibiliser sur ses consommations énergétiques. Une société partenaire assure ensuite la lecture à distance des compteurs de chauffage et d’eau, tandis que le locataire gère directement son contrat d’électricité avec un prestataire de son choix.

Nous intégrons les besoins et retours des locataires dans notre approche grâce à nos agents de proximité. Régulièrement présents dans nos résidences, ils recueillent leurs demandes, les aident à résoudre leurs problèmes et à retrouver des conditions de vie normales.

L’une de nos priorités est d’éviter la précarité énergétique de nos locataires. Sachant que les charges liées à la consommation énergétique représentent souvent une part plus importante de leurs dépenses que le loyer lui-même, nous mettons en place des mesures pour les aider à réduire leur consommation et leurs coûts. Cet accompagnement est essentiel pour nous aussi, car si les locataires rencontrent des difficultés à payer leurs charges, cela peut avoir un impact financier sur notre gestion. Nous veillons donc à trouver un équilibre entre performance énergétique et confort ».

Alexis Sikora,

Directeur de l’IFSB

« Sur nos deux bâtiments, le constat est le même : lors de l’exploitation, les consommations énergétiques ne sont pas en phase avec ce qui avait été établi lors de la conception. Le problème est qu’on manque de données de monitoring pour atteindre nos objectifs de réduction de l’impact environnemental, ce qui peut rendre la gestion de ces bâtiments assez frustrante, car cela nous place dans une logique de réaction au cas par cas, alors que nous aurions besoin d’une approche structurée et de plans d’action clairement définis. »

Mehdi Halal,

Gérant chez BIM Consult

« 80 % des données collectées au fil d’un projet restent inexploitées, car elles sont dispersées ou perdues. Face à cette montagne d’informations chaotique, on perd du temps, de l’efficacité et on a du mal à prendre des décisions. La clé, c’est la maquette numérique car elle détient toute l’information du projet, mais cette information doit être exploitable, donc structurée. C’est là qu’intervient l’intelligence artificielle. Notre rôle, en tant qu’humains, est d’organiser ces informations et de les fournir à l’IA, qui en extraira celles dont on a besoin. »

Aurélien Walter,

Facility Manager à l’IFSB

« Une contrainte dans nos métiers est le nombre croissant d’interfaces. Le fait d’aller chercher manuellement les données sur divers supports est chronophage et rend le quotidien complexe. À terme, nous envisageons de mettre en place un Building Operating System qui centralisera toutes les données et sera, en quelque sorte, le cerveau du bâtiment. Ce système présente aussi un avantage en matière de mesure des consommations énergétiques, car on peut y intégrer certains compteurs, sans nécessiter de lourdes modifications dans la GTC. »

Julien Nisi,

Ingénieur énergéticien chez COCERT

« Si on compare les valeurs de référence en matière de consommation de chauffage et d’électricité - donc les valeurs estimées par le certificat de performance énergétique - avec les valeurs spécifiques qui ressortent de l’audit énergétique, on note un écart abyssal entre les deux. Ceci s’explique par le fait que l’audit énergétique consiste en une étude approfondie qui se réfère à l’usage réel, alors que le CPE se base sur un scénario réglementaire. »

Stephen Pluquin,

Innovation Project Manager chez Neobuild

« Si nous voulons des bâtiments respectueux de l’environnement, il est essentiel de garantir aux personnes qui y vivent un environnement intérieur qui contribue à améliorer le bien-être et à réduire allergies et problèmes respiratoires. Les systèmes de ventilation dont sont équipés les bâtiments passifs pour renouveler l’air ont un impact direct sur la qualité de l’air intérieur, donc sur la santé des occupants. Une étude réalisée pour la Commission européenne a souligné l’importance de l’inspection de ces systèmes. »

Joffray Klorek,

Responsable du développement commercial chez Samsic Luxembourg

« Nos missions sont alignées sur notre stratégie RSE. Nous intervenons sur plusieurs volets du facility management, mêlant soft et hard services, avec une attention particulière sur la gestion des déchets, la décarbonation, la digitalisation et la santé des occupants. Cela se traduit par la réduction des déchets à la source, leur tri et leur valorisation, l’optimisation logistique, et l’implication des utilisateurs. Côté performance énergétique, nous exploitons des données issues des systèmes GTC/ BMS ou de capteurs qui permettent d’identifier les dérives et d’optimiser les consommations, même dans des bâtiments anciens. Nous recommandons aussi des équipements basse consommation et des solutions pour une mobilité plus verte, comme des bornes de recharge électriques. En ce qui concerne la qualité de l’air intérieur, nous encourageons par exemple l’utilisation de produits d’entretien non nocifs. »

Propos recueillis par Mélanie Trélat
Article paru dans Neomag #70 - avril 2025