Greniers fantômes : respect de la loi et des réglementations urbanistiques
Les combles ou greniers désignent l’espace situé sous la toiture entre la charpente et le dernier plancher. Parfois ils sont vides, parfois ils sont aménagés. Or, il n’est pas rare dans la pratique de constater lors d’une vente que de tels aménagements ne sont pas autorisés, voire pas autorisables.
De surcroît, il s’agit parfois d’espaces relevant des parties communes d’une copropriété. Enfin, le calcul de la superficie des combles n’étant pas toujours clairement compris lors de la vente de la propriété, un acte de vente imprécis peut constituer une source de conflit remettant en cause la cession ou son prix. De ce fait, toutes les parties à une vente ont un intérêt à se prémunir contre les risques d’une transaction pouvant faire l’objet de remises en cause, et à procéder au préalable aux vérifications nécessaires.
Le droit de propriété
Tout d’abord, lors de la vente de biens situés dans une copropriété, il convient de vérifier que la surface en question fait bien partie des lots privatifs dont le vendeur est propriétaire. En effet, il existe des situations où un grenier ou des combles, faisant partie des parties communes d’une copropriété, ne sont accessibles que par un seul appartement, et que tôt ou tard l’occupant de cet appartement ne résistera pas à la tentation d’aménager ces combles pour son usage privatif. Or, l’accès à partir du lot privatif acquis ne devrait pas faire présumer la propriété de la surface en grenier ou dans les combles.
En principe, le droit de propriété est vérifié par le notaire avant la passation de l’acte notarié, mais il est conseillé de vérifier ce point dès avant la signature d’un quelconque compromis.
L’usage conforme au règlement de copropriété
Ensuite, il y aura lieu de vérifier la conformité de l’usage du lot en question au règlement de copropriété. En effet, le règlement de copropriété peut prévoir des destinations spécifiques respectivement certaines limitations à l’usage de lots déterminés, ou encore des servitudes de passage ou servitudes techniques qui peuvent limiter l’usage de ces surfaces.
En tout état de cause, on veillera à préciser dans l’acte authentique de vente l’existence des combles, leur surface et leur configuration, et à se prémunir contre toute contestation du droit de propriété sur ces lots.
La désignation précise des surfaces
Il est conseillé de s’assurer que les indications de surfaces faites par le vendeur ou l’agence immobilière chargée de la vente d’un bien correspondent bien à la réalité, et ne donnent pas lieu à équivoque.
Effectivement, en vertu des articles 1617 et 1618 du Code civil, si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, la quantité indiquée au contrat, sinon l’acquéreur pourra demander une adaptation proportionnelle du prix vers le haut ou vers le bas ou de se désister du contrat, si l’excédent est d’un vingtième au-dessus de la contenance déclarée.
Aussi, il ne faudra pas confondre surface utile et surface habitable calculée conformément à la norme luxembourgeoise relative à la surface des logements (ILNAS 101:2016).
Même s’il n’y a aucune obligation légale pour le vendeur de stipuler la surface habitable dans l’acte notarié, les deux parties auront intérêt à définir clairement dans l’acte notarié quelles sont les surfaces vendues, et à ne pas se baser sur des données non vérifiées.
La conformité d’un aménagement et d’une utilisation des greniers ou combles aux dispositions légales et réglementaires
Bien entendu, l’état matériel et l’utilisation des greniers et combles doivent être conformes aux dispositions légales et réglementaires.
Notamment, la destination doit être conforme et tout aménagement doit être couvert par une autorisation de construire valable.
Il y aura donc lieu de vérifier cette conformité dans chaque cas concret.
S’il devait être constaté qu’en réalité une surface est utilisée sans être couverte par telle autorisation, on pourra encore se poser la question de la possibilité d’obtenir une autorisation ; question qui pourra être vérifiée avec l’assistance d’un homme de l’art.
On peut noter qu’en principe, tous les règlements sur les bâtisses des communes contiennent une disposition identique ou similaire à l’article 34 du règlement-type sur les bâtisses, « Mezzanine et Combles », qui requiert pour les pièces destinées au séjour prolongé de personnes, une hauteur libre moyenne sous plafond d’au moins 2,20 m au-dessus de la mezzanine, sous condition que cette surface représente moins que la moitié de la surface nette de la pièce.
Si les lieux ne permettent pas de respecter les normes applicables, la commune pourra interdire une utilisation non conforme et pourra le cas échéant demander au juge d’ordonner la remise des lieux dans un état conforme, et cela même s’il y avait eu une utilisation prolongée à des fins d’habitation. Effectivement, en ce qui concerne les constructions non conformes, il n’y a pas de délai de prescription ou de délai à partir duquel un droit acquis ou une protection des droits acquis par l’écoulement du temps devrait être reconnu.
Le droit acquis en matière de droit de la construction se limite à pouvoir conserver une construction qui a été légalement érigée avec une autorisation administrative octroyée sous une réglementation antérieure, mais qui n’est pas conforme aux prescriptions découlant d’une réglementation plus récente.
On ne pourra donc pas invoquer un droit acquis à l’égard d’une situation irrégulière, et l’absence de réaction de la commune, même sur une longue période, n’est pas de nature à régulariser une situation illégale.
Par Me Mario Di Stefano, Managing Partner – Avocat à la Cour, DSM Avocats à la Cour
Extrait de Neomag #64
