TVA et prestations immobilières au Luxembourg
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un élément clé dans le cadre des prestations de services liées à l’immobilier. Au Luxembourg, son application dépend de plusieurs critères, notamment la localisation du bien, la nature de la prestation et le statut du prestataire.
Souvent, les prestataires étrangers de prestations en lien avec un immeuble situé sur le territoire luxembourgeois pensent pouvoir appliquer le régime d’autoliquidation (reverse charge) et facturer sans TVA, ce qui n’est pas le cas. Cet article vise à clarifier le régime de TVA applicable aux prestations en lien avec un immeuble situé au Luxembourg, en détaillant les règles générales et les spécificités propres à ce domaine.
Principes généraux de la TVA en matière immobilière
Le principe de la territorialité
Contrairement au principe général régissant la localisation des services dans les relations B2B, l’article 17, paragraphe 2, point 2 de la loi luxembourgeoise sur la TVA dispose que les prestations de services ayant un lien suffisant avec un bien immobilier situé au Luxembourg sont imposables au Luxembourg, indépendamment du lieu d’établissement du prestataire ou du preneur du service. Ainsi, même si le prestataire est une entreprise étrangère, ses services seront soumis à la TVA luxembourgeoise dès lors qu’ils sont en relation avec un immeuble localisé au Grand-Duché.
Les taux de TVA applicable
Le taux normal de TVA au Luxembourg est de 17 %. Toutefois, en matière immobilière dans certains cas le taux super réduit de 3 % peut s’appliquer (voir ci-après), et pour certaines opérations, comme certaines locations de biens immobiliers, la loi prévoit une exonération.
Il est essentiel pour les entreprises du secteur immobilier, et aussi pour leurs clients destinataires de leurs factures, de bien comprendre les mécanismes d’application de la TVA afin d’éviter les erreurs de déclaration et les conséquences fiscales qui peuvent en résulter.
Prestations en lien avec un immeuble et leur traitement TVA
Travaux de construction, rénovation et transformation
Les prestations de construction, rénovation ou transformation d’un immeuble situé au Luxembourg sont soumises à la TVA luxembourgeoise au taux applicable selon la nature des travaux :
- Taux super-réduit de 3 % : applicable sous certaines conditions à la construction ou à la rénovation de logements destinés à la résidence principale du propriétaire, avec une limite de 50.000 euros de TVA par logement créé et/ou rénové, et pour certaines prestations de rénovation ou d’amélioration notamment énergétique.
- Taux normal de 17 % : pour les constructions à usage commercial, les résidences secondaires et autres travaux non éligibles au taux réduit.
Pour bénéficier du taux réduit, le maître d’ouvrage doit obtenir un agrément de l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA (AEDT) avant le début des travaux.
Services d’entretien et de réparation
Les prestations d’entretien (nettoyage, maintenance des ascenseurs, dépannage, etc.) sont en principe soumises au taux normal de 17 %, sauf si elles relèvent d’un contrat global comprenant des travaux éligibles au taux réduit.
Prestations d’architectes, ingénieurs et bureaux d’études
Les services des architectes, ingénieurs et bureaux d’études sont, en principe, considérés comme ayant un lien direct avec l’immeuble et sont donc taxés au Luxembourg au taux de 17 %. Ces prestations englobent :
- Les études de faisabilité et de conception,
- La surveillance de chantier,
- La coordination et l’expertise technique.
Obligations des prestataires
Déclaration et facturation de la TVA
Les entreprises prestataires doivent s’assurer d’appliquer correctement la TVA et de la déclarer à l’AEDT.
Cas des entreprises étrangères
Les prestataires étrangers réalisant des travaux sur ou en rapport avec un immeuble déterminé situé au Luxembourg doivent s’enregistrer à la TVA luxembourgeoise et facturer la TVA luxembourgeoise si leurs prestations relèvent de l’article 17, paragraphe 2, point 2 de la loi TVA. En effet, ces prestations étant réputées se rattacher directement à un immeuble situé au Luxembourg, elles ne peuvent pas bénéficier du mécanisme de l’autoliquidation (reverse charge) et doivent être facturées avec la TVA luxembourgeoise territorialement applicable.
Selon l’article 62 de la loi TVA, les assujettis établis à l’étranger doivent obligatoirement s’immatriculer à la TVA luxembourgeoise lorsqu’ils effectuent des prestations de services taxables au Luxembourg et qu’ils ne peuvent pas appliquer le mécanisme de l’autoliquidation. Ainsi, les entreprises étrangères sont obligées d’émettre des factures conformes aux règles luxembourgeoises, incluant le taux et le montant de la TVA.
Conclusion : une TVA à bien maîtriser pour les acteurs du secteur immobilier
L’application de la TVA sur les prestations en relation avec un immeuble situé au Luxembourg repose sur des principes clairs mais parfois méconnus. Il est essentiel pour les entreprises du secteur immobilier, et aussi pour leurs clients destinataires de leurs factures, de bien comprendre ces mécanismes afin d’éviter les erreurs de déclaration et les conséquences fiscales qui peuvent en résulter.
Article de Me Mario Di Stefano, Managing Partner – Avocat à la Cour, DSM Avocats à la Cour
